〔問題〕
収益還元法に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものをすべて掲げた組合せはどれか。
イ 還元利回りを求める方法のうち、類似の不動産の取引事例との比較から求める方法は、対象不動産と類似の不動産の取引事例から求められる利回りをもとに、取引時点及び取引事情並びに地域要因及び個別的要因の違いに応じた補正を行うことにより求めるものである。
ロ 建物等が古い場合においても、土地残余法を適用して当該建物等の敷地である土地の更地としての価格を求める場合は、既存の建物等でなく当該敷地に最有効使用の賃貸用建物の建築を想定し、この手法を適用することができる。
ハ 収益は不動産の経済価値の本質を形成するものであるが、自用の建物及びその敷地の現状を所与とする場合には、収益を生み出していないため、賃貸を想定する収益還元法は現状の状態とは異なるので適用できない。
ニ 賃貸用不動産についてのDCF法の適用に当たっては、純収益の査定に際し、特に賃貸借契約の内容並びに賃料及び貸室の稼働率の毎期の変動に留意しなければならない。
ホ 直接還元法又はDCF法のいずれの方法を適用するかについては、収集可能な資料の範囲、対象不動産の類型及び依頼目的に即して適切に選択することが必要である。
(1) イとロとホ
(2) イとハとニ
(3) ハとニとホ
(4) イとロとニとホ
(5) ロとハとニとホ
解答
解説
この問題は、総論第7章第1節「価格を求める鑑定評価の手法」から問われている問題です。
イ：正
還元利回りを求める方法のうち、類似の不動産の取引事例との比較から求める方法は、対象不動産と類似の不動産の取引事例から求められる利回りをもとに、取引時点及び取引事情並びに地域要因及び個別的要因の違いに応じた補正を行うことにより求めるものである。
「類似の不動産の取引事例との比較から求める方法」について述べられた選択肢であり、基準には以下のように記載されています。
基準・留意対象不動産と類似の不動産の取引事例から求められる利回りをもとに、取引時点及び取引事情並びに地域要因及び個別的要因の違いに応じた補正を行うことにより求める【433】
これは本肢の内容と合致しており、本肢の内容は正しいです。
ロ：正
建物等が古い場合においても、土地残余法を適用して当該建物等の敷地である土地の更地としての価格を求める場合は、既存の建物等でなく当該敷地に最有効使用の賃貸用建物の建築を想定し、この手法を適用することができる。
「土地残余法の適用方法」について述べられた選択肢であり、留意事項には以下のように記載されています。
基準・留意対象不動産が更地である場合において、当該土地に最有効使用の賃貸用建物等の建築を想定し、収益還元法以外の手法によって想定建物等の価格を求めることができるときは、当該想定建物及びその敷地に基づく純収益から想定建物等に帰属する純収益を控除した残余の純収益を還元利回りで還元する手法（土地残余法という。）を適用することができる【2226】
建物が古く、取り壊しが最有効使用と判定される場合には、更地の場合の土地残余法の適用と同様に、最有効使用の建物の建築を想定して求めることができます。
従って、本肢の内容は正しいです。
ハ：誤
収益は不動産の経済価値の本質を形成するものであるが、自用の建物及びその敷地の現状を所与とする場合には、収益を生み出していないため、賃貸を想定する収益還元法は現状の状態とは異なるので適用できない。
「収益還元法の有効性」について述べられた選択肢であり、基準には以下のように記載されています。
基準・留意自用の不動産といえども賃貸を想定することにより適用されるものである【379】
従って、「適用できない」とする本肢は誤りです。
二：正
賃貸用不動産についてのDCF法の適用に当たっては、純収益の査定に際し、特に賃貸借契約の内容並びに賃料及び貸室の稼働率の毎期の変動に留意しなければならない。
「賃貸用不動産の留意事項」について述べられた選択肢であり、基準には「賃借人の状況及び賃貸借契約の内容」、「貸室の稼働状況【134】」が例示されています。
従って、本肢の内容は正しいです。
ホ：正
直接還元法又はDCF法のいずれの方法を適用するかについては、収集可能な資料の範囲、対象不動産の類型及び依頼目的に即して適切に選択することが必要である。
「収益還元法の2つの方法」について述べられた選択肢であり、基準には以下のように記載されています。
基準・留意直接還元法又はＤＣＦ法のいずれの方法を適用するかについては、収集可能な資料の範囲、対象不動産の類型及び依頼目的に即して適切に選択することが必要である【449】
これは本肢の内容と合致しており、本肢の内容は正しいです。
