不動産へのブリッジ

地価や家賃は、需要と供給、金利、そして人々の期待という経済のしくみで動きます。経済学は、不動産の価格がなぜその水準になるのかを読み解く道具です。この記事では、経済学と不動産鑑定のつながりを、身近な例からゆっくり橋渡しします。

土地の値段は「毎年入る地代を、金利から地代の伸びを引いた値で割る」と決まります。P=R/(i−g)という短い式を、割り算の意味・引き算の意味・金利が下がると地価が上がる理由まで、一文字ずつほどいて確かめます。

「地代÷地価」で求めるキャップレート。その中身が「rf＋ρ−g」という形になる理由を、身近な貸家の例と地価公式から一歩ずつたどります。

収益還元法は特別な計算に見えますが、中身は経済学の割引現在価値そのものです。将来の収益を今の値段に直すという発想から、地価公式と鑑定手法のつながりを、身近な例で丁寧にたどります。

家賃に上限をかけると、家賃は確かに下がります。ところが借りたい人は増え、貸したい人は減ります。結果として部屋が足りなくなります。得をする人と損をする人を、消費者余剰・生産者余剰・死荷重という図の面積で見ていきます。鑑定評価で家賃や地価を考えるときの土台になる話です。

商品券と現金、どちらをもらうとうれしいでしょうか。同じ金額の補助でも、使い道が自由な現金補助のほうが満足度は高くなりやすいのです。その理由を、予算制約線と無差別曲線という二本の道具で目に見える形にします。公営住宅など不動産政策の考え方にもつながります。

街にある住宅の総数（ストック）と、1年間に新しく建つ戸数（フロー）はまったく別の量です。お風呂の水と蛇口の水にたとえながら、両者の違いと、着工戸数が「住宅の値段と建設費用の比」で決まる仕組みを、初学者向けにゆっくり解説します。

持ち家に自分で住むことも、実は住宅サービスの「需要」の一つです。市場に出てくる分だけを見た曲線（市場曲線）と、留保した分まで含めた曲線（総曲線）は、形も意味も違います。この二つの見え方の違いを、身近な例と図で丁寧に橋渡しします。