土地の供給曲線はなぜ「垂直」なのか

まず、どこでつまずくのか

経済学を学び始めると、早い段階で「供給曲線」という線が出てきます。ふつうは右上がりの線として習います。値段が上がると、売り手はもっとたくさん売ろうとする。だから量が増える。そういう線です。

ところが土地の話になると、突然「供給曲線は垂直（縦にまっすぐ）」と書かれています。ここで多くの人が止まります。さっきまで右上がりだったのに、なぜ土地だけ縦なのか。理由の説明がないまま、線の形だけ覚えさせられて、もやもやする。ここがつまずきの入口です。

この記事では、線の形を暗記するのではなく、「なぜその形になるのか」を、身近な場面からゆっくりたどります。用語よりも先に、まずイメージを作ります。

身近な例で考える

近所のパン屋さんを思い浮かべてみます。パンがよく売れて、値段を少し高くしても買ってもらえる。そうなると、お店はどうするでしょうか。小麦をもっと仕入れ、オーブンを長く回し、パンを増やして焼きます。値段が上がれば、作る量を増やせます。これがふつうの品物の姿です。

では、土地はどうでしょうか。ある町の土地が人気になり、値段が2倍になったとします。だからといって、その町の土地が2倍に増えるでしょうか。増えません。町の広さは決まっています。値段がどれだけ上がっても、地面を新しく作り出すことはできません。

パンは「増やせる品物」、土地は「増やせない品物」。この違いが、線の形の違いにそのまま出てきます。

「量が増えない」とはどういうことか

もう少していねいに見てみます。品物の量が増えるとは、作る力を足せば量が増える、ということです。人手を増やす、材料を増やす、機械を回す。すると量が増える。パンも、服も、スマートフォンもそうです。

土地はここが根本的に違います。地球の陸地の量は、ほぼ決まっています。値段が上がったからといって、どこかから新しい土地が湧いてくるわけではありません。もちろん、海を埋め立てて土地を作る例はあります。ですが、それはごくわずかで、時間も費用も莫大です。町全体、国全体で見れば、土地の総量は「ほぼ一定」と考えて差し支えありません。

この「総量が決まっている」という性質を、経済学では土地の大きな特徴の一つとして扱います。値段という合図をどれだけ強くしても、量が応えてくれない。ここが土地の特別なところです。

グラフにするとなぜ垂直なのか

いよいよグラフの形を考えます。グラフの横軸を「量」、縦軸を「価格（値段・円）」とします。供給曲線とは、「ある値段のとき、どれだけの量が供給されるか」を点でつないだ線です。

ふつうの品物では、値段が上がると量が増えます。だから点は右上へずれていき、線は右上がりになります。値段（縦）が上がるほど、量（横）も右へ動く、という関係です。

土地では、値段が上がっても量が変わりません。値段が安くても高くても、供給される量はいつも同じ。だから点は、真上へ一直線に並びます。横（量）は動かず、縦（価格）だけが動く。その結果、線は縦にまっすぐ立ちます。これが「土地の供給曲線は垂直」の正体です。

右上がりは「値段が上がると量が増える」、垂直は「値段が上がっても量は同じ」。線の形は、この一言の違いをそのまま絵にしたものです。

経済学ではこう使う

経済学では、この垂直な供給曲線に「需要曲線」を組み合わせて使います。需要曲線とは、買いたい人の側の線で、ふつう右下がりです。値段が安いほど、買いたい量が増えるからです。

供給が垂直で量が動かないとき、値段は何で決まるのでしょうか。答えは「買いたい側の勢い」です。土地を欲しがる人が増えると、需要曲線が右へずれます。供給は垂直のまま動きません。すると、線の交わる点は真上へ上がります。つまり、量は同じでも値段だけが大きく上がります。

これは不動産の現実とよく合います。人気の地域では、土地の量は増えないのに、欲しがる人が集まって地価だけが上がっていきます。逆に人が減る地域では、需要が左へずれ、量は同じまま値段が下がります。土地の値動きが「欲しがる人の数」で大きく振れるのは、供給が垂直だからです。この見方は不動産の価格を考えるときの土台になります。

ただし「宅地の供給」は増えることがある

ここまでは土地そのものの面積の話でした。地球の面積は変わらないので、垂直というのはその意味では正しい説明です。

いっぽう、実際の不動産市場で取引されるのは「宅地」「商業地」「賃貸できる床」です。これらは増やすことができます。

• 埋立てや造成で、新しく使える土地をつくる
• 農地を宅地に変えるなど、用途を変える
• 容積率の緩和や高層化で、同じ面積から取れる床を増やす

つまり「土地の面積」は垂直でも、「宅地としての供給」や「床の供給」は完全な垂直ではありません。また、短い期間ほど垂直に近く、長い期間では調整の余地が出てきます。鑑定の実務では、この区別がとても大切になります。

○×で確認

ここまでの内容を、○×で確かめます。5問すべてに答えてから、次の解説へ進んでください。

○×の解説

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