家賃の上限規制は、本当に借り手を助けるのか──余剰と死荷重で読み解く

まず、どこでつまずくのか

「家賃が高すぎる。だから上限を決めればよい」。この考えはとても自然です。多くの人が最初にこう思います。

つまずくのは、その次の一歩です。家賃を下げれば、借り手はみんな助かると考えてしまう点です。

ここで見落とされることがあります。値段は「払う額」であると同時に、「どれだけ供給されるかを決める信号」でもあります。

家賃を人為的に下げると、借りたい人は増えます。一方で、貸したい人は減ります。この二つが同時に起きます。

その結果、部屋そのものが足りなくなります。値段だけを見ていると、この「数量が減る」という変化に気づけません。ここが最初の関門です。

身近な例で考える

人気アイドルのコンサートを思い浮かべてみます。座席は決まった数しかありません。

もしチケット代を「良心的に」とても安く決めたら、どうなるでしょうか。買いたい人が殺到します。

座席の数は増えません。だから、多くの人が買えずに終わります。安くしたことで、かえって手に入りにくくなります。

スーパーの特売も似ています。目玉商品を格安にすると、開店前から行列ができます。早く並べた人だけが買えます。

安い値段そのものは、うれしいものです。しかし「安いこと」と「手に入ること」は、別の話です。

家賃の上限規制にも、同じ構図があります。値段は下がる。けれど、借りられる部屋は減る。この二つがセットで起きます。

家賃に上限をかけると何が起きるか

ここで用語を一つ用意します。政府が「これ以上は取ってはいけない」と家賃の上限を決めることを、上限価格規制（price ceiling、プライス・シーリング）と呼びます。

効き目があるのは、上限を「今の家賃より低く」設定したときです。上限が今の家賃より高ければ、何も変わりません。

上限を低くすると、二つの動きが同時に起きます。順番に見ていきます。

• 借り手が増える：家賃が安くなるので、借りたい人が増えます。一人暮らしを始めたい人なども加わります。
• 貸し手が減る：家賃が安いと、貸す側の実入りが減ります。すると、賃貸に出すのをやめる大家が出ます。新しい賃貸住宅を建てる人も減ります。

借りたい量が、貸せる量を上回ります。この差が品不足（shortage、ショーテージ）です。表向きの家賃は安くても、空き部屋が見つからない状態になります。

図で見る：消費者余剰・生産者余剰・死荷重

ここで、取引の「お得さ」を面積で測る道具を三つ紹介します。名前はいかめしいですが、中身は素直です。

• 消費者余剰（consumer surplus）：借り手が「これくらいなら払ってもよい」と思う額と、実際に払う家賃との差です。借り手にとってのお得の合計です。
• 生産者余剰（producer surplus）：貸し手が「これくらいもらえれば貸してよい」と思う額と、実際に受け取る家賃との差です。貸し手にとってのお得の合計です。
• 死荷重（deadweight loss、デッドウェイト・ロス）：規制のせいで、誰の得にもならずに消えてしまうお得のことです。取引が減った分だけ生まれます。

規制がないとき、家賃は需要と供給が釣り合う点で決まります。このとき、社会全体のお得（消費者余剰と生産者余剰の合計）は最も大きくなります。

上限規制をかけると、取引される部屋の数が減ります。減った取引の分だけ、本来生まれるはずだったお得が消えます。これが死荷重です。図の上では、細長い三角形の面積として現れます。

誰が得して、誰が損するのか

「借り手が得、貸し手が損」と一括りにはできません。もう少していねいに分けて考えます。

• 運よく借りられた人：得をします。安い家賃で部屋を確保できたからです。貸し手のお得の一部が、この人たちに移ります。
• 借りたくても借りられなかった人：損をします。家賃は安くなったのに、肝心の部屋が見つかりません。安さの恩恵を受けられません。
• 貸し手：多くは損をします。受け取る家賃が減り、貸す量も減るからです。

つまり、借り手の中で「得をする人」と「損をする人」に分かれます。得は、うまく部屋を確保できた一部の人に集中します。

さらに、規制の副作用も現れがちです。部屋が足りないので、貸し手は選ぶ側になります。修繕をしなくても借り手がつくため、建物の質が下がることもあります。

社会全体で見れば、死荷重の分だけお得が消えています。誰かの得より、失われた総量のほうが問題になります。

経済学ではこう使う（鑑定・不動産との接続）

不動産鑑定士の試験で、なぜこの話を学ぶのでしょうか。鑑定評価は「適正な価格・家賃はいくらか」を見きわめる仕事だからです。

ここで記号を使います。家賃をR、地価をPと書きます。二つは深く結びついています。

地価Pは、その土地が生む家賃Rの積み重ねを、今の価値に直したものと考えられます。おおまかには、次のように整理できます。

• P ≒ R ÷ i：地価は、家賃を割引率iで割った大きさに近づきます。読み下すと「地価は、毎年の家賃を割引率で割ったもの」です。
• ここで割引率iは、安全利子率rf に、値下がりや空室などの不確かさに備える上乗せ分（リスクプレミアム、risk premium、記号ρ）を足したものです。家賃の伸び（期待成長率g）が見込めれば、その分だけ地価は上がりやすくなります。

上限規制は、このRを人為的に押し下げます。Rが下がれば、計算上のPも下がりやすくなります。家賃規制のある地域とない地域で、地価に差が出る理由の一つがここにあります。

さらに大切な点があります。規制下の「見かけの家賃」は、市場が自由なら成り立つはずの家賃とはずれます。鑑定では、この規制の影響をどう扱うかを見きわめる必要があります。安い家賃をそのまま使うと、評価を誤ることがあります。

需要・供給・余剰の図は、こうした判断の土台です。値段が動くと、量と質と誰の得かが同時に動く。この感覚が、家賃や地価を読むときの背骨になります。

○×で確認

ここまでの内容を、○×で確かめます。5問すべてに答えてから、次の解説へ進んでください。

○×の解説

---

次に読む：S4-06「現金補助と現物補助」