第9章 鑑定評価報告書
鑑定評価報告書は、不動産の鑑定評価の成果を記載した文書であり、不動産鑑定士が自己の専門的学識と経験に基づいた判断と意見を表明し、その責任を明らかにすることを目的とするものである。【574】
【575】
第1節 鑑定評価報告書の作成指針
鑑定評価報告書は、鑑定評価の基本的事項及び鑑定評価額を表し、鑑定評価額を決定した理由を説明し、その不動産の鑑定評価に関与した不動産鑑定士の責任の所在を示すことを主旨とするものであるから、鑑定評価報告書の作成に当たっては、まずその鑑定評価の過程において採用したすべての資料を整理し、価格形成要因に関する判断、鑑定評価の手法の適用に係る判断等に関する事項を明確にして、これに基づいて作成すべきである。【576】
鑑定評価報告書の内容は、不動産鑑定業者が依頼者に交付する鑑定評価書の実質的な内容となるものである。したがって、鑑定評価報告書は、鑑定評価書を通じて依頼者のみならず第三者に対しても影響を及ぼすものであり、さらには不動産の適正な価格の形成の基礎となるものであるから、その作成に当たっては、誤解の生ずる余地を与えないよう留意するとともに、特に鑑定評価額の決定の理由については、依頼者のみならず第三者に対して十分に説明し得るものとするように努めなければならない。【577】
【578】
第2節 記載事項
鑑定評価報告書には、少なくともⅠからⅫまでに掲げる事項について、それぞれに定めるところに留意して記載しなければならない。【579】
Ⅰ 鑑定評価額及び価格又は賃料の種類【580】
正常価格又は正常賃料を求めることができる不動産について、依頼目的に対応した条件により限定価格、特定価格又は限定賃料を求めた場合は、かっこ書きで正常価格又は正常賃料である旨を付記してそれらの額を併記しなければならない。また、総論第7章第2節Ⅰ1．に定める支払賃料の鑑定評価を依頼された場合における鑑定評価額の記載は、支払賃料である旨を付記して支払賃料の額を表示するとともに、当該支払賃料が実質賃料と異なる場合においては、かっこ書きで実質賃料である旨を付記して実質賃料の額を併記するものとする。【581】
Ⅱ 鑑定評価の条件【582】
対象確定条件、依頼目的に応じ設定された地域要因若しくは個別的要因についての想定上の条件又は調査範囲等条件についてそれらの条件の内容及び評価における取扱いが妥当なものであると判断した根拠を明らかにするとともに、必要があると認められるときは、当該条件が設定されない場合の価格等の参考事項を記載すべきである。【583】
Ⅲ 対象不動産の所在、地番、地目、家屋番号、構造、用途、数量等及び対象不動産に係る権利の種類【584】
Ⅳ 対象不動産の確認に関する事項【585】
対象不動産の物的確認及び権利の態様の確認について、確認資料と照合した結果を明確に記載しなければならない。【586】
また、後日対象不動産の現況把握に疑義が生ずる場合があることを考慮して、以下の事項を合わせて記載しなければならない。【587】
1．実地調査を行った年月日【588】
2．実地調査を行った不動産鑑定士の氏名
3．立会人の氏名及び職業
4．実地調査を行った範囲（内覧の実施の有無を含む。）
5．実地調査の一部を実施することができなかった場合にあっては、その理由
Ⅴ 鑑定評価の依頼目的及び依頼目的に対応した条件と価格又は賃料の種類との関連【589】
鑑定評価の依頼目的に対応した条件により、当該価格又は賃料を求めるべきと判断した理由を記載しなければならない。特に、特定価格を求めた場合には法令等による社会的要請の根拠、また、特殊価格を求めた場合には文化財の指定の事実等を明らかにしなければならない。【590】
Ⅵ 価格時点及び鑑定評価を行った年月日【591】
Ⅶ 鑑定評価額の決定の理由の要旨【592】
鑑定評価額の決定の理由の要旨は、下記に掲げる内容について記載するものとする。【593】
1．地域分析及び個別分析に係る事項【594】
対象不動産の種別及び類型並びに賃料の種類に応じ、同一需給圏及び近隣地域の範囲及び状況、対象不動産に係る価格形成要因についての状況、同一需給圏の市場動向及び同一需給圏における典型的な市場参加者の行動、代替、競争等の関係にある不動産と比べた対象不動産の優劣及び競争力の程度等について記載しなければならない。【595】
2．最有効使用の判定に関する事項【596】
最有効使用及びその判定の理由を明確に記載する。なお、建物及びその敷地に係る鑑定評価における最有効使用の判定の記載は、建物及びその敷地の最有効使用のほか、その敷地の更地としての最有効使用についても記載しなければならない。【597】
3．鑑定評価の手法の適用に関する事項【598】
適用した鑑定評価の手法について、対象不動産の種別及び類型並びに賃料の種類に応じた各論第1章から第3章の規定並びに地域分析及び個別分析により把握した対象不動産に係る市場の特性等との関係を記載しなければならない。【599】
4．試算価格又は試算賃料の調整に関する事項【600】
試算価格又は試算賃料の再吟味及び説得力に係る判断の結果を記載しなければならない。【601】
5．公示価格との規準に関する事項【602】
6．当事者間で事実の主張が異なる事項【603】
対象不動産に関し、争訟等の当事者間において主張が異なる事項が判明している場合には、当該事項に関する取扱いについて記載しなければならない。【604】
7．その他【605】
総論第7章第2節Ⅰ1．に定める支払賃料を求めた場合には、その支払賃料と実質賃料との関連を記載しなければならない。また、継続賃料を求めた場合には、直近合意時点について記載しなければならない。【606】
Ⅷ 鑑定評価上の不明事項に係る取扱い及び調査の範囲【607】
対象不動産の確認、資料の検討及び価格形成要因の分析等、鑑定評価の手順の各段階において、鑑定評価における資料収集の限界、資料の不備等によって明らかにすることができない事項が存する場合（調査範囲等条件を設定した場合を含む。）の評価上の取扱いを記載しなければならない。その際、不動産鑑定士が自ら行った調査の範囲及び内容を明確にするとともに、他の専門家が行った調査結果等を活用した場合においては、当該専門家が調査した範囲及び内容を明確にしなければならない。【608】
Ⅸ 関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者に係る利害関係等【609】
1．関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者の対象不動産に関する利害関係等関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者について、対象不動産に関する利害【610】
関係又は対象不動産に関し利害関係を有する者との縁故若しくは特別の利害関係の有無及びその内容について記載しなければならない。【611】
2．依頼者と関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者との関係【612】
依頼者と関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者との間の特別の資本的関係、人的関係及び取引関係の有無並びにその内容について記載しなければならない。【613】
3．提出先等と関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者との関係等【614】
提出先等と関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者との間の特別の資本的関係、人的関係及び取引関係の有無並びにその内容（提出先等が未定の場合又は明らかとならない場合における当該提出先等については、その旨）を記載しなければならない。【615】
Ⅹ 関与不動産鑑定士の氏名【616】
Ⅺ 依頼者及び提出先等の氏名又は名称【617】
Ⅻ 鑑定評価額の公表の有無について確認した内容【618】
【619】
第3節 附属資料
対象不動産等の所在を明示した地図、土地又は建物等の図面、写真等の確認資料、事例資料等は、必要に応じて鑑定評価報告書に添付するものとする。【620】
なお、他の専門家が行った調査結果等を活用するために入手した調査報告書等の資料についても、必要に応じて、附属資料として添付するものとする。ただし、当該他の専門家の同意が得られないときは、この限りでない。【621】
各論【622】
不動産鑑定士は、総論において記述したところに従い自己の専門的学識と応用能力に基づき、個々の案件に応じて不動産の鑑定評価を行うべきであるが、具体的な案件に臨んで的確な鑑定評価を期するためには、基本的に以下に掲げる不動産の種別及び類型並びに賃料の種類に応じた鑑定評価の手法等を活用する必要がある。【623】
Ⅶ 「総論第９章鑑定評価報告書」について
１．依頼者、提出先等及び利害関係等の確認について【2425】
総論第９章第２節ⅨからXIまでに定める事項を鑑定評価報告書に記載する場合においては、本留意事項Ⅵ１（１）及び（２）に定めるところによるものとする。【2426】
２．対象不動産の確認について【2427】
（１）確認方法について【2428】
総論第８章により確認した事項については、後日疑義が生じることのないように、当該事項とともに確認方法（書面によるものか、口頭によるものかの別等をいう。）及び確認資料について記載する。【2429】
（２）実地調査について【2430】
同一の不動産の再評価を行う場合において内覧の全部又は一部の実施を省略した場合には、当該不動産の個別的要因に重要な変化がないと判断した根拠について記載する。【2431】
３．鑑定評価の手法の適用について【2432】
対象不動産の種別及び類型並びに賃料の種類に応じた各論第１章から第３章に規定する鑑定評価の手法の適用ができない場合には、対象不動産の市場の特性に係る分析結果等に照らし、その合理的な理由を記載する。【2433】
その他
※国土交通省が公開している不動産鑑定評価基準（平成26年5月1日一部改正）をサイトに対して最適化するよう、必要に応じて一部を改変しています。正確な記載については、国土交通省が公開している不動産鑑定評価基準をご参照ください。また、誤りだと思われる部分を発見した際には、お問い合わせフォームよりご指摘いただけますと幸いでございます。