解答
解説
この問題は、総論第5章第3節「鑑定評価によって求める価格又は賃料の種類の確定」から問われている問題です。
(1)：誤
ホテル、ゴルフ場等の事業用不動産においては、市場参加者が相対的に限定されるため、当該不動産の鑑定評価によって求める価格の種類は、特定価格となる。
「特定価格」について述べられた選択肢であり、基準には以下のように記載されています。
基準・留意特定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさないことにより正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することとなる場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう【212】
特定価格は法令等の社会的要請を背景として求めるため、市場参加者が限定されるだけでは特定価格を求めるべきではありません。
従って、「特定価格となる」としている本肢は誤りです。
(2)：誤
売却を伴わない不動産の鑑定評価を行うに当たっては、市場で公開する機会がないため、求める価格の種類は、特定価格となる。
「特定価格」について述べられた選択肢であり、基準には以下のように記載されています。
基準・留意特定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさないことにより正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することとなる場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう【212】
法令等の社会的要請を背景として求めるため、公開する機会がないというだけで、求める価格は特定価格にならない。
従って、「特定価格となる」としている本肢は誤りです。
特定価格は、民事再生法、会社更生法といったの法令等の社会的要請を背景として求めるため、公開する機会がないというだけで、求める価格は特定価格にならない。【212】
(3)：誤
併合鑑定評価又は分割鑑定評価によって求める価格の種類は、限定価格となる。
「併合鑑定評価又は分割鑑定評価」について述べられた選択肢であり、基準には以下のように記載されています。
基準・留意不動産の併合又は分割を前提として、併合後又は分割後の不動産を単独のものとして鑑定評価の対象とすること（この場合の鑑定評価を併合鑑定評価又は分割鑑定評価という。）【178】
「単独のものとして」というのは、経済価値の増加又は減少を考慮しないということなので、求める価格の種類は、正常価格となります。【178】
従って、「限定価格となる」としている本肢は誤りです。
(4)：正
借地権者が底地の併合を目的とする売買を行う場合は、市場が相対的に限定されるため、当該市場限定に基づく市場価値を求める場合の価格の種類は、限定価格となる。
本肢は、「限定価格として求める場合」について述べられた選択肢であり、「借地権者が底地の併合を目的とする売買に関連する場合【210】」が例示されています。
これは本肢の内容と合致しており、本肢の内容は正しいです。
(5)：誤
価格時点において、当該建物等の工事が完了し、その使用収益が可能な状態であることを前提とする未竣工建物等鑑定評価を行うに当たっては、
この部分は正しい記載がされており、「未竣工建物等鑑定評価の前提」について留意事項には以下のように記載されています。
基準・留意未竣工建物等鑑定評価は、価格時点において、当該建物等の工事が完了し、その使用収益が可能な状態であることを前提として鑑定評価を行うものであることに留意する【2077】
未完成の建物である市場性を有しない不動産を評価することになるため、求める価格の種類は、特殊価格となる。
未完成の建物も手付金の保全によって売買することができるため、市場性を有しない不動産には該当しません。
従って、「市場性を有しない」とする本肢は誤りです。
