解答
解説
この問題は、総論第5章第2節「価格時点の確定」及び第3節「鑑定評価によって求める価格又は賃料の種類の確定」から問われている問題です。
イ：誤
正常価格を求めるに当たり、隣接不動産の併合を目的とする売買に関連する取引事例を採用する場合には、当該事例につき事情補正を行わなければならない。
「事情補正の必要性」について述べられた選択肢です。
隣接不動産の併合を目的とする売買でも、正常価格と乖離する経済価値がない場合には正常価格として求めることとなり、事情補正を要しないことがあります。
従って、「事情補正を行わなければならない」とする本肢は誤りです。
ロ：正
特定価格として求める要件に該当するが、結果的に正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離しないと判断した場合には、価格の種類は正常価格となる。
「求める価格の種類」について述べられた選択肢であり、基準には以下のように記載されています。
基準・留意特定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさないことにより正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することとなる場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう【212】
特定価格として求める要件に該当しても、正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離しない場合には、正常価格となります。例えば、証券化対象不動産の鑑定評価であっても、資産流動化計画等により投資家に開示される対象不動産の運用方法による使用が対象不動産の最有効使用と一致する場合には、正常価格として求めます。
従って、本肢の内容は正しいです。
ハ：誤
正常賃料とは、正常価格と同一の市場概念の下において新たな賃貸借等の契約において成立するであろう経済価値を表示する適正な賃料であり、
この部分は正しい記載がされており、「正常賃料の定義」について基準には以下のように記載されています。
基準・留意正常賃料とは、正常価格と同一の市場概念の下において新たな賃貸借等（賃借権若しくは地上権又は地役権に基づき、不動産を使用し、又は収益することをいう。）の契約において成立するであろう経済価値を表示する適正な賃料（新規賃料）をいう【221】
対象不動産の最有効使用を前提とするものである。
「正常賃料の特徴」について基準には以下のように記載されています。
基準・留意宅地の正常賃料を求める場合の鑑定評価に当たっては、賃貸借等の契約内容による使用方法に基づく宅地の経済価値に即応する適正な賃料を求めるものとする。【738】
従って、「最有効使用を前提とする」としている本肢は誤りです。
ニ：正
過去時点の鑑定評価は、対象不動産の確認等が可能であり、かつ、鑑定評価に必要な要因資料及び事例資料の収集が可能な場合に限り行うことができる一方、
「過去時点の鑑定評価の可否」について述べられた選択肢であり、基準には以下のように記載されています。
基準・留意過去時点の鑑定評価は、対象不動産の確認等が可能であり、かつ、鑑定評価に必要な要因資料及び事例資料の収集が可能な場合に限り行うことができる【2094】
将来時点の鑑定評価は、対象不動産の確定、価格形成要因の把握、分析及び最有効使用の判定についてすべて想定し、又は予測することとなること等から、原則として、このような鑑定評価は行うべきではない。
「将来時点の鑑定評価の可否」について述べられた選択肢であり、基準には以下のように記載されています。
基準・留意将来時点の鑑定評価は、対象不動産の確定、価格形成要因の把握、分析及び最有効使用の判定についてすべて想定し、又は予測することとなり、また、収集する資料についても鑑定評価を行う時点までのものに限られ、不確実にならざるを得ないので、原則として、このような鑑定評価は行うべきではない【2096】
これも、本肢の内容と合致しており、本肢の内容は正しいです。
ホ：正
賃料の価格時点は、賃貸借契約等に基づく支払時期が期末である場合においても、賃料の算定の期間の収益性を反映するものとしてその期間の期首となる。
「賃料の価格時点」の価格時点について述べられた選択肢であり、基準には以下のように記載されています。
基準・留意賃料の価格時点は、賃料の算定の期間の収益性を反映するものとしてその期間の期首となる。【194】
これは本肢の内容と合致しており、本肢の内容は正しいです。
