〔問題〕
地域分析及び個別分析に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
⑴ 近隣地域に存する不動産の標準的使用が事務所である場合でも、対象不動産の位置、規模、環境等によっては、最有効使用を共同住宅やホテルなどと判定することもあり得る。
⑵ 個別的要因の分析結果は、鑑定評価の手法の適用、試算価格又は試算賃料の調整等における各種の判断においても反映すべきである。
⑶ 地域分析とは、対象不動産の地域要因が対象不動産の利用形態と価格形成についてどのような影響力を持っているかを分析してその最有効使用を判定することをいう。
⑷ 対象不動産と代替、競争等の関係にある不動産と比べた優劣及び競争力の程度を把握するに当たっては、対象不動産の立地、規模、機能、周辺環境等に係る需要者の選好等に留意すべきである。
⑸ 地域要因の変動の予測に当たっては、鑑定評価を行う時点で一般的に収集可能かつ信頼できる情報に基づき、当該変動の時期及び具体的内容についての実現の蓋然性が高いことが認められなければならない。
解答
解説
この問題は、第1節「地域分析」及び第2節「個別分析」から問われている問題です。
(1)：正
近隣地域に存する不動産の標準的使用が事務所である場合でも、対象不動産の位置、規模、環境等によっては、最有効使用を共同住宅やホテルなどと判定することもあり得る。
「最有効使用の判定の留意点」について述べられた選択肢であり、基準には以下のように記載されています。
基準・留意対象不動産の位置、規模、環境等によっては、標準的使用の用途と異なる用途の可能性が考えられるので、こうした場合には、それぞれの用途に対応した個別的要因の分析を行った上で最有効使用を判定すること【285】
近隣地域の不動産の標準的使用と異なる用途を最有効使用と判定する場合があります。
従って、本肢の内容は正しいです。
(2)：正
個別的要因の分析結果は、鑑定評価の手法の適用、試算価格又は試算賃料の調整等における各種の判断においても反映すべきである。
「個別分析の結果の反映」について述べられた選択肢であり、基準には以下のように記載されています。
基準・留意個別的要因の分析結果は、鑑定評価の手法の適用、試算価格又は試算賃料の調整等における各種の判断においても反映すべきである【279】
これは本肢の内容と合致しており、本肢の内容は正しいです。
(3)：誤
地域分析とは、対象不動産の地域要因が対象不動産の利用形態と価格形成についてどのような影響力を持っているかを分析してその最有効使用を判定することをいう。
「地域分析の定義」について述べられた選択肢であり、基準には以下のように記載されています。
基準・留意地域分析とは、その対象不動産がどのような地域に存するか、その地域はどのような特性を有するか、また、対象不動産に係る市場はどのような特性を有するか、及びそれらの特性はその地域内の不動産の利用形態と価格形成について全般的にどのような影響力を持っているかを分析し、判定することをいう【232】
従って、「最有効使用を判定する」とする本肢は誤りです。
(4)：正
対象不動産と代替、競争等の関係にある不動産と比べた優劣及び競争力の程度を把握するに当たっては、対象不動産の立地、規模、機能、周辺環境等に係る需要者の選好等に留意すべきである。
「市場分析における留意事項」について述べられた選択肢であり、留意事項には「対象不動産の立地、規模、機能、周辺環境等に係る需要者の選好【2156】」が例示されています。
これは本肢の内容と合致しており、本肢の内容は正しいです。
(5)：正
地域要因の変動の予測に当たっては、鑑定評価を行う時点で一般的に収集可能かつ信頼できる情報に基づき、当該変動の時期及び具体的内容についての実現の蓋然性が高いことが認められなければならない。
「地域要因の変動予測」について述べられた選択肢であり、留意事項には以下のように記載されています。
基準・留意地域要因の変動の予測に当たっては、予測の限界を踏まえ、鑑定評価を行う時点で一般的に収集可能かつ信頼できる情報に基づき、当該変動の時期及び具体的内容についての実現の蓋然性が高いことが認められなければならない【2159】
これは本肢の内容と合致しており、本肢の内容は正しいです。
