解答
解説
この問題は、総論第7章第1節「価格を求める鑑定評価の手法」から問われている問題です。
イ：誤
ＤＣＦ法の適用において、連続する複数の期間に発生する純収益は、対象不動産の初年度の純収益を採用する場合と標準化された純収益を採用する場合がある。
本肢は、DCF法ではなく直接還元法について述べられた選択肢であり、「純収益」について基準には以下のように記載されています。
基準・留意直接還元法における純収益は、対象不動産の初年度の純収益を採用する場合と標準化された純収益を採用する場合があることに留意しなければならない【406】
従って、「DCF法の適用において」とする本肢は誤りです。
ロ：誤
賃貸用不動産の総費用は、減価償却費（償却前の純収益を求める場合には、計上しない。）、維持管理費（維持費、管理費、修繕費等）、公租公課（固定資産税、都市計画税等）、損害保険料、貸倒れ準備費、空室等による損失相当額を加算して求めるものとする。
「総費用の求め方」について述べられた選択肢であり、基準には以下のように記載されています。
基準・留意賃貸用不動産の総費用は、減価償却費（償却前の純収益を求める場合には、計上しない。）、維持管理費（維持費、管理費、修繕費等）、公租公課（固定資産税、都市計画税等）、損害保険料等の諸経費等を加算して求めるものとする【418】
従って、「貸倒れ準備費、空室等による損失相当額」とする本肢は誤りです。
ハ：正
ＤＣＦ法の適用における保有期間は、毎期の純収益及び復帰価格について精度の高い予測が可能な期間として決定する必要があり、不動産投資における典型的な投資家が保有する期間を標準とする。
「保有期間」について述べられた選択肢であり、留意事項には以下のように記載されています。
基準・留意保有期間は、毎期の純収益及び復帰価格について精度の高い予測が可能な期間として決定する必要があり、不動産投資における典型的な投資家が保有する期間を標準とし、典型的な投資家が一般に想定しないような長期にわたる期間を設定してはならない【2351】
これは本肢の内容と合致しており、本肢の内容は正しいです。
ニ：正
総収益の算定においては、一時金のうち預り金的性格を有する保証金の全額を受渡時の収入又は支出として計上する方法がある。
「預り金的性格を有する一時金の扱い」について述べられた選択肢であり、留意事項には以下のように記載されています。
基準・留意一時金のうち預り金的性格を有する保証金等については、全額を返還準備金として預託することを想定しその運用益を発生時に計上する方法と全額を受渡時の収入又は支出として計上する方法とがある【2327】
これは本肢の内容と合致しており、本肢の内容は正しいです。
ホ：誤
ＤＣＦ法の適用における復帰価格は、ｎ＋１期の純収益を最終還元利回りで還元して、その発生時期に応じて現在価値に割り戻した価格である。
「復帰価格の求め方」について述べられた選択肢であり、基準には以下のように記載されています。
基準・留意\( P_R = \frac{a_{n+1}}{R_n} \)
【397】
復帰価格は、n+1期の純収益を最終還元利回りで還元して求めるものであり、現在価値に割り引く前の価格を指します。
従って、「現在価値に割戻した価格である」としている本肢は誤りです。
