解答
解説
この問題は、総論第7章第1節「価格を求める鑑定評価の手法」から問われている問題です。
イ：誤
還元利回りを求める方法のうち、借入金と自己資金に係る還元利回りから求める方法は、不動産の取得に際し、依頼者の資金調達能力や借入金割合に着目する方法である。
「借入金と自己資金に係る還元利回りから求める方法」について述べられた選択肢であり、留意事項には以下のように記載されています。
基準・留意不動産の取得に際し標準的な資金調達能力を有する需要者の資金調達の要素に着目した方法であり、不動産投資に係る利回り及び資金調達に際する金融市場の動向を反映させることに優れている。適用に当たっては、不動産投資において典型的な投資家が想定する借入金割合及び自己資金割合を基本とすることが必要である【2338】
従って、「依頼者の」とする本肢は誤りです。
ロ：正
10年物国債の利回りが低下傾向にあるという要因は、一般に、割引率を下げる要因として作用する。
「金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法」について述べられた選択肢であり、留意事項には以下のように記載されています。
基準・留意比較の対象となる金融資産の利回りとしては、一般に１０年物国債の利回りが用いられる【2347】
10年物国債の利回りが低下傾向にあることは、基本的に割引率を下げることになります。
従って、本肢の内容は正しいです。
ハ：正
期待利回りとは、賃貸借等に供する不動産を取得するために要した資本に相当する額に対して期待される純収益のその資本相当額に対する割合をいい、
この部分は正しい記載がされており、「期待利回りの定義」について基準には以下のように記載されています。
基準・留意期待利回りとは、賃貸借等に供する不動産を取得するために要した資本に相当する額に対して期待される純収益のその資本相当額に対する割合をいう【475】
還元利回りを求める方法に準じて求めるものとされているが、必ずしも期待利回りと還元利回りとが一致するわけではない。
「期待利回りを求める際の留意点」について留意事項には以下のように記載されています。
基準・留意期待利回りの判定に当たっては、地価水準の変動に対する賃料の遅行性及び地価との相関関係の程度を考慮する必要がある【2506】
賃料の遅行性や価格との相関が弱いことにより、期待利回りは必ずしも還元利回りと一致するわけではありません。
従って、本肢の内容は正しいです。
ニ：誤
割引率は、ＤＣＦ法において、ある将来時点の収益を現在時点の価値に割り戻す際に使用される率であり、還元利回りに含まれる変動予測と予測に伴う不確実性に係るものすべてを除くものである。
「割引率の定義」について述べられた選択肢であり、基準には以下のように記載されています。
基準・留意割引率は、ＤＣＦ法において、ある将来時点の収益を現在時点の価値に割り戻す際に使用される率であり、還元利回りに含まれる変動予測と予測に伴う不確実性のうち、収益見通しにおいて考慮された連続する複数の期間に発生する純収益や復帰価格の変動予測に係るものを除くものである【425】
従って、「予測に伴う不確実性を除く」とする本肢は誤りです。
ホ：誤
債券等の金融資産の利回りをもとに、不動産の個別性を加味することにより割引率を求める方法について、不動産の個別性として加味されるもののうち、非流動性、管理の困難性、資産としての安全性は、割引率を上げる要因として作用する。
「金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法」について述べられた選択肢であり、基準には以下のように記載されています。
基準・留意この方法は、債券等の金融資産の利回りをもとに、対象不動産の投資対象としての危険性、非流動性、管理の困難性、資産としての安全性等の個別性を加味することにより求めるものである【447】
投資対象としての危険性、非流動性、管理の困難性は割引率を上げる要因として作用します。一方で、資産としての安全性は割引率を下げる要因として作用します。
従って、「資産としての安全性は割引率を上げる」とする本肢は誤りです。
