解答
解説
この問題は、総論第8章の様々な範囲から問われている問題です。
イ：誤
本肢は、第2節「依頼者、提出先等及び利害関係等の確認」に関する問題となっています。
関与不動産鑑定士とは、当該不動産の鑑定評価に関与した不動産鑑定士の全員をいうが、当該不動産の鑑定評価に関する業務の一部を再委託した場合の当該再委託先である不動産鑑定業者において関与した不動産鑑定士はこれに含まない。
「関与不動産鑑定士」について述べられた選択肢であり、基準には以下のように記載されています。
基準・留意関与不動産鑑定士とは、当該不動産の鑑定評価に関与した不動産鑑定士の全員をいい、当該不動産の鑑定評価に関する業務の全部又は一部を再委託した場合の当該再委託先である不動産鑑定業者において当該不動産の鑑定評価に関与した不動産鑑定士を含むものとする【2393】
従って、「含まない」とする本肢は誤りです。
ロ：正
本肢は、第8節「試算価格又は試算賃料の調整」に関する問題となっています。
試算価格又は試算賃料が有する説得力に係る判断においては、対象不動産に係る地域分析及び個別分析の結果と各手法との適合性と、各手法の適用において採用した資料の特性及び限界からくる相対的信頼性について留意する必要がある。
「説得力に係る判断において総合的に勘案する事項」について、基準には「対象不動産に係る地域分析及び個別分析の結果と各手法との適合性【567】」、「各手法の適用において採用した資料の特性及び限界からくる相対的信頼性」が例示されています。
これは本肢の内容と合致しており、本肢の内容は正しいです。
ハ：誤
本肢は、第4節「対象不動産の確認」に関する問題となっています。
同一不動産の再評価を行う場合において、過去に関与不動産鑑定業者に従事する不動産鑑定士が内覧を含む実地調査を行った場合には、当該関与不動産鑑定業者に従事する他の不動産鑑定士は内覧の全部又は一部を省略することができる。
「内覧の省略の可否」について述べられた選択肢であり、留意事項には以下のように記載されています。
基準・留意同一の不動産の再評価を行う場合において、過去に自ら内覧の実施を含めた実地調査を行ったことがあり、かつ、当該不動産の個別的要因について、直近に行った鑑定評価の価格時点と比較して重要な変化がないと客観的に認められる場合は、内覧の全部又は一部の実施について省略することができる【2411】
自ら内覧の実施を含めた実地調査を行ったことがないのに、内覧を省略することはできません。
従って、「省略できる」とする本肢は誤りです。
ニ：正
本肢は、総論８章の冒頭に関する問題となっています。
鑑定評価は、合理的かつ現実的な認識と判断に基づいた一定の秩序的な手順に従って実施すべきである。
「鑑定評価の手順」について述べられた選択肢であり、基準には以下のように記載されています。
基準・留意鑑定評価を行うためには、合理的かつ現実的な認識と判断に基づいた一定の秩序的な手順を必要とする【523】
これは本肢の内容と合致しており、本肢の内容は正しいです。
ホ：誤
本肢は、第6節「資料の検討及び価格形成要因の分析」に関する問題となっています。
価格形成要因について、専門職業家としての注意を尽くしてもなお価格形成に重大な影響を与える要因が十分に判明しない場合には、依頼者の同意がある等の一定の要件を満たしても、自己の調査分析能力の範囲内でその価格形成への影響の程度を推定して鑑定評価を行ってはならない。
「価格形成要因に関する推定の可否」について述べられた選択肢であり、基準には以下のように記載されています。
基準・留意依頼目的や依頼者の事情による制約がある場合には、依頼者の同意を得て、自己の調査分析能力の範囲内で当該要因に係る価格形成上の影響の程度を推定して鑑定評価を行うことができる。推定を行うためには客観的な推定ができると認められることが必要である【558】
従って、「行ってはならない」とする本肢は誤りです。
