〔問題〕
次の式は、不動産鑑定評価基準運用上の留意事項に記載されている開発法の基本式である。
[ P = frac{S}{(1+r)^{n_1}} – frac{B}{(1+r)^{n_2}} – frac{M}{(1+r)^{n_3}} ]
(P)：開発法による試算価格
(S)：(略)
(B)：建物の建築費又は土地の造成費
(M)：付帯費用
(r)：(略)
({n_1})：価格時点から販売時点までの期間
({n_2})：(略)
({n_3})：(略)
これに関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
⑴ マンションを想定する場合の開発法の適用に当たっては、法令に適合した建物の概略設計、配棟等に関する開発計画を想定し、これに応じた事業実施計画を策定し、上記基本式に適切に反映させることが必要である。
⑵ (S)は、販売総額である。
⑶ ({n_2})は、建築着工時点から建築代金の支払い時点までの期間である。
⑷ ({n_3})は、価格時点から付帯費用の支払い時点までの期間である。
⑸ (r)は、投下資本収益率である。
解答
解説
この問題は、各論第1章第1節「土地」から問われている問題です。
(1)：正
マンションを想定する場合の開発法の適用に当たっては、法令に適合した建物の概略設計、配棟等に関する開発計画を想定し、これに応じた事業実施計画を策定し、上記基本式に適切に反映させることが必要である。
「開発計画及び事業実施計画の策定」について述べられた選択肢であり、基準には以下のように記載されています。
基準・留意マンション等の敷地については建築基準法等に適合した建物の概略設計、配棟等に関する開発計画を、細区分を想定した宅地については細区分した宅地の規模及び配置等に関する開発計画をそれぞれ想定し、これに応じた事業実施計画を策定することが必要である【2437】
これは本肢の内容と合致しており、本肢の内容は正しいです。
(2)：正
(S)は、販売総額である。
「開発法の基本式の要素」について述べられた選択肢であり、留意事項には「(S)：販売総額【2441】」と記載されています。
これは本肢の内容と合致しており、本肢の内容は正しいです。
(3)：誤
({n_2})は、建築着工時点から建築代金の支払い時点までの期間である。
「開発法の基本式の要素」について述べられた選択肢であり、留意事項には「({n_2})：価格時点から建築代金の支払い時点までの期間【2446】」と記載されています。
従って、「建築着工時点から」とする本肢は誤りです。
(4)：正
({n_3})は、価格時点から付帯費用の支払い時点までの期間である。
「開発法の基本式の要素」について述べられた選択肢であり、留意事項には「({n_3})：価格時点から付帯費用の支払い時点までの期間【2447】」と記載されています。
これは本肢の内容と合致しており、本肢の内容は正しいです。
(5)：正
(r)は、投下資本収益率である。
「開発法の基本式の要素」について述べられた選択肢であり、留意事項には「(r)：投下資本収益率【2444】」と記載されています。
これは本肢の内容と合致しており、本肢の内容は正しいです。
