解答
解説
この問題は、総論第6章第1節「地域分析」から問われている問題です。
イ：正
対象不動産に係る市場の特性の把握に当たっては、同一需給圏における市場参加者がどのような属性を有しており、どのような観点から不動産の利用形態を選択し、価格形成要因についての判断を行っているかを的確に把握することが重要である。
「地域分析における市場分析」について述べられた選択肢であり、基準には以下のように記載されています。
基準・留意地域分析における対象不動産に係る市場の特性の把握に当たっては、同一需給圏における市場参加者がどのような属性を有しており、どのような観点から不動産の利用形態を選択し、価格形成要因についての判断を行っているかを的確に把握することが重要である。あわせて同一需給圏における市場の需給動向を的確に把握する必要がある【271】
これは本肢の内容と合致しており、本肢の内容は正しいです。
ロ：正
過去に鑑定評価を行ったことのある不動産であっても、地域の特性を形成する地域要因が変動している可能性があるので、その都度地域分析を行って標準的使用を判定しなければならない。
「地域分析の必要性」について述べられた選択肢であり、基準には以下のように記載されています。
基準・留意不動産の属する地域は固定的なものではなく、地域の特性を形成する地域要因も常に変動するものであることから、地域分析に当たっては、対象不動産に係る市場の特性の把握の結果を踏まえて地域要因及び標準的使用の現状と将来の動向とをあわせて分析し、標準的使用を判定しなければならない【237】
過去に鑑定評価を行っていても、不動産の属する地域は固定的なものではないため、地域分析を行う必要があります。
これは本肢の内容と合致しており、本肢の内容は正しいです。
ハ：誤
産業基盤指向型の大工場地について、内陸部に立地する工場地域と、臨海部に立地する工場地域が存する場合、これらの価格が同一水準であれば、同一需給圏を両工場地域の存する範囲として把握しなければならない。
「大工場地の同一需給圏の範囲」について述べられた選択肢であり、基準には以下のように記載されています。
基準・留意同一需給圏は、港湾、高速交通網等の利便性を指向する産業基盤指向型工業地等の大工場地については、一般に原材料、製品等の大規模な移動を可能にする高度の輸送機関に関して代替性を有する地域の範囲に一致する傾向があり、したがって、その地域的範囲は、全国的な規模となる傾向がある【258】
内陸部の工場と臨海部の工場とでは、利用する輸送機関が異なる場合があるため、価格水準が同一だからといって同一需給圏が両工場地域を含むとは限りません。
従って、「価格水準が同一なら同一需給圏に含める」としている本肢は誤りです。
ニ：誤
同一需給圏外に存する不動産であっても、対象不動産とその用途、規模、品等等の類似性に基づいて、これら相互の間に代替、競争等の関係が成立する。
「代替、競争等の関係が成立する範囲」について述べられた選択肢であり、基準には以下のように記載されています。
基準・留意近隣地域の外かつ同一需給圏内の類似地域の外に存する不動産であっても、同一需給圏内に存し対象不動産とその用途、規模、品等等の類似性に基づいて、これら相互の間に代替、競争等の関係が成立する場合がある【247】
同一需給圏は対象不動産と代替、競争等の関係にある不動産の存する範囲の限界です。
従って、「同一需給圏の外であっても代替、競争等の関係が成立する」としている本肢は誤りです。
ホ：正
同一需給圏の範囲及び状況並びに市場動向、同一需給圏における典型的な市場参加者の行動、代替競争不動産と比べた対象不動産の優劣及び競争力の程度等について、鑑定評価報告書に記載しなければならない。
「地域分析及び個別分析に関する記載事項」について述べられた選択肢であり、基準には以下のように記載されています。
基準・留意同一需給圏及び近隣地域の範囲及び状況、対象不動産に係る価格形成要因についての状況、同一需給圏の市場動向及び同一需給圏における典型的な市場参加者の行動、代替、競争等の関係にある不動産と比べた対象不動産の優劣及び競争力の程度等について記載しなければならない【595】
これは本肢の内容と合致しており、本肢の内容は正しいです。
