令和4年-問題17　問題と解説（鑑定理論短答式過去問）

原価法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
 
(1)　土地についての原価法の適用において、宅地造成直後の対象地の地域要因と価格時点における対象地の地域要因とを比較し、公共施設、利便施設等の整備及び住宅等の建設等により、社会的、経済的環境の変化が価格水準に影響を与えていると客観的に認められる場合には、地域要因の変化の程度に応じた増加額を熟成度として加算することができる。
 
(2)　建築資材や工法等の変遷により、対象不動産の再調達原価を求めることが困難な場合には、対象不動産と同等の有用性を持つものに置き換えて求めた原価(置換原価)を再調達原価とみなすことができるが、神社、仏閣等のような特殊建築物等については、安易に置換原価を求めることが適切でない場合がある。
 
(3)　減価額を求める方法には、耐用年数に基づく方法と観察減価法の二つの方法があり、必要に応じていずれかを適用し、または併用するものとする。
 
(4)　減価修正を行うための減価要因のうち、機能的要因には建物と敷地との不適応のほか、設計の不良、型式の旧式化、設備の不足及びその能率の低下等が挙げられる。
 
(5)　減価修正を行うための方法のうち、観察減価法の適用においては、対象不動産の個別分析の結果を踏まえた代替、競争等の関係にある不動産と比べた優劣及び競争力の程度等を適切に反映すべきである。