〔問題〕
借地権及び底地の鑑定評価に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものをすべて掲げた組合せはどれか。
イ 借地権者から借地権設定者へ支払われる一時金のうち、保証金・権利金・譲渡承諾料・前払地代と呼ばれている一時金についても、それらの性格や社会的慣行等を考察し、借地権価格を構成するか否か個別に判定することが必要である。
ロ 借地権取引の態様は地域によって異なることから、対象不動産が属する地域に係る借地権市場の特性を十分に把握する必要がある。
ハ 借地権の取引慣行の成熟の程度の低い地域における借地権の鑑定評価額は、比準価格、収益価格、当該借地権の設定契約に基づく賃料差額を還元して得た価格及び当該地域の借地権割合により求めた価格を関連づけて決定するものとする。
ニ 借地上の非堅固建物を堅固建物に建替えるための借地条件の変更に伴い一時金の授受が見込まれる場合は、借地権の価格には反映させるが、底地の価格には反映させない。
ホ 借地権者に帰属する経済的利益は、土地を長期間占有し独占的に使用収益し得る借地権者の安定的利益のほか、借地権の付着している宅地の経済価値に即応した適正な賃料と実際支払賃料との乖離及びその乖離の持続する期間を基礎にして成り立つ全ての経済的利益である。
(1) イとロ
(2) イとホ
(3) ロとハ
(4) ハとニ
(5) ニとホ
解答
解説
この問題は、各論第1章第1節「土地」から問われている問題です。
イ：正
借地権者から借地権設定者へ支払われる一時金のうち、保証金・権利金・譲渡承諾料・前払地代と呼ばれている一時金についても、それらの性格や社会的慣行等を考察し、借地権価格を構成するか否か個別に判定することが必要である。
「一時金の性質の判定」について述べられた選択肢であり、留意事項には以下のように記載されています。
基準・留意一時金が借地権価格又は底地価格を構成するか否かはその名称の如何を問わず、一時金の性格、社会的慣行等を考察して個別に判定することが必要である【2458】
これは本肢の内容と合致しており、本肢の内容は正しいです。
ロ：正
借地権取引の態様は地域によって異なることから、対象不動産が属する地域に係る借地権市場の特性を十分に把握する必要がある。
「借地権取引の態様」について述べられた選択肢であり、基準には以下のように記載されています。
基準・留意借地権の存在は、必ずしも借地権の価格の存在を意味するものではなく、また、借地権取引の慣行について、借地権が単独で取引の対象となっている都市又は地域と、単独で取引の対象となることはないが建物の取引に随伴して取引の対象となっている都市又は地域とがあること【639】
借地権の取引慣行の成熟度によって鑑定評価額を求める方法は異なります。また、借地権が取引の対象とならない場合は借地権価格が発生しないため、借地権取引の態様を分析する必要があります。
従って、本肢の内容は正しいです。
ハ：誤
借地権の取引慣行の成熟の程度の低い地域における借地権の鑑定評価額は、比準価格、収益価格、当該借地権の設定契約に基づく賃料差額を還元して得た価格及び当該地域の借地権割合により求めた価格を関連づけて決定するものとする。
本肢は借地権の取引慣行の成熟の程度の低い地域ではなく、借地権の取引慣行の成熟の程度の高い地域における借地権の鑑定評価額について述べられた選択肢です。
「借地権の取引慣行の成熟の程度の低い地域における借地権の鑑定評価額」について基準には以下のように記載されています。
基準・留意借地権の鑑定評価額は、土地残余法による収益価格、当該借地権の設定契約に基づく賃料差額のうち取引の対象となっている部分を還元して得た価格及び当該借地権の存する土地に係る更地又は建付地としての価格から底地価格を控除して得た価格を関連づけて決定するものとする【656】
従って、「借地権の取引慣行の成熟の程度の低い地域における借地権の鑑定評価額」としている本肢は誤りです。
二：誤
借地上の非堅固建物を堅固建物に建替えるための借地条件の変更に伴い一時金の授受が見込まれる場合は、借地権の価格には反映させるが、底地の価格には反映させない。
本肢は、「将来見込まれる一時金」について述べられた選択肢です。
将来一時金の授受が見込まれる場合は、借地権の価格及び底地の価格に反映させます。将来見込まれる一時金の額が多いほど、時期が価格時点から近いほど、発生の可能性が高いほど底地の価格にプラスの影響を及ぼします。
従って、「底地の価格に反映させない」とする本肢は誤りです。
ホ：誤
借地権者に帰属する経済的利益は、土地を長期間占有し独占的に使用収益し得る借地権者の安定的利益のほか、借地権の付着している宅地の経済価値に即応した適正な賃料と実際支払賃料との乖離及びその乖離の持続する期間を基礎にして成り立つ全ての経済的利益である。
「借地権者に帰属する経済的利益」について述べられた選択肢であり、基準には以下のように記載されています。
基準・留意土地を長期間占有し、独占的に使用収益し得る借地権者の安定的利益
イ 借地権の付着している宅地の経済価値に即応した適正な賃料と実際支払賃料との乖離（以下「賃料差額」という。）及びその乖離の持続する期間を基礎にして成り立つ経済的利益の現在価値のうち、慣行的に取引の対象となっている部分【648】
従って、「全ての経済的利益である」としている本肢は誤りです。
