〔問題〕
不動産の価格に関する諸原則に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものをすべて掲げた組合せはどれか。
イ 不動産鑑定評価基準総論第７章では、割引率の求め方として「金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法」が例示されているが、これは、代替の原則の活用例である。
ロ 代替の原則は、不動産の価格に関する諸原則の１つであるが、不動産の賃料を求める鑑定評価の手法においても活用が求められる。
ハ 均衡の原則は、不動産はその属する地域の特性と均衡することにより、最有効使用の状態を実現できるとする原則である。
ニ 最有効使用の原則は、鑑定評価の三方式（原価方式、比較方式、収益方式）のそれぞれと関連している。
ホ 予測の原則により、不動産の価格は、価格形成要因の変動についての市場参加者による予測によって左右されるので、不動産の鑑定評価では、不動産鑑定士が市場参加者の観点から予測を行うが、予測にあたり過去の推移の分析は不要である。
⑴ イとハ
⑵ ロとニ
⑶ ハとホ
⑷ イとロとニ
⑸ ハとニとホ
解答
解説
この問題は総論第4章「不動産の価格に関する諸原則」から問われている問題です。
イ：正
不動産鑑定評価基準総論第７章では、割引率の求め方として「金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法」が例示されているが、これは、代替の原則の活用例である。
「代替の原則の活用」について述べられた選択肢であり、基準には割引率を求める方法について「金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法【446】」が例示されています。この方法は、不動産の収益性と金融資産の収益性の間の代替性を活用した求め方です。
従って、本肢の内容は正しいです。
ロ：正
代替の原則は、不動産の価格に関する諸原則の１つであるが、不動産の賃料を求める鑑定評価の手法においても活用が求められる。
本肢は、「代替の原則の活用」について述べられた選択肢です。
賃料の鑑定評価の手法である賃貸事例比較法等では、代替の原則を活用して、対象不動産との間に代替関係が認められる事例の収集・選択を行います。
従って、本肢の内容は正しいです。
ハ：誤
均衡の原則は、不動産はその属する地域の特性と均衡することにより、最有効使用の状態を実現できるとする原則である。
本肢は、均衡の原則ではなく、適合の原則について述べられた選択肢です。
「適合の原則」について基準には以下のように記載されています。
基準・留意不動産の収益性又は快適性が最高度に発揮されるためには、当該不動産がその環境に適合していることが必要である。したがって、不動産の最有効使用を判定するためには、当該不動産が環境に適合しているかどうかを分析することが必要である【162】
つまり、最有効使用の状態を実現するには、不動産が地域の特性と合っていることが必要であるということです。
従って、「均衡の原則」としているる本肢は誤りです。
ニ：正
最有効使用の原則は、鑑定評価の三方式（原価方式、比較方式、収益方式）のそれぞれと関連している。
本肢は、「最有効使用の原則の活用」について述べられた選択肢です。
最有効使用の原則は、三方式に基づく三手法において活用します。以下では、三手法における最有効使用の原則の活用例を紹介します。
原価法においては、既成市街地の建物及びその敷地の更地価格の査定や最有効使用の状態からの減価額の査定に活用します。
取引事例比較法においては、対象不動産が更地で、配分法を適用する場合の事例選択に活用します。
収益還元法においては、対象不動産が更地で、土地残余法を適用する場合の最有効使用の建物の想定に活用します。
従って、本肢の内容は正しいです。
ホ：誤
予測の原則により、不動産の価格は、価格形成要因の変動についての市場参加者による予測によって左右されるので、不動産の鑑定評価では、不動産鑑定士が市場参加者の観点から予測を行うが、
この部分は正しい記載がされており、「予測の原則」について基準には以下のように記載されています。
基準・留意不動産の価格も、価格形成要因の変動についての市場参加者による予測によって左右される【167】
予測にあたり過去の推移の分析は不要である。
不動産の価格（又は賃料）は、通常、過去と将来とにわたる長期的な考慮の下に形成されるため、価格形成要因の変動を予測するに当たっては、過去の推移の分析が不可欠です。
従って、「分析が不要である」とする本肢は誤りです。
