〔問題〕
新規賃料を求める鑑定評価に関して次のイからホまでの記述のうち、正しいものをすべて掲げた組合せはどれか。
イ 積算賃料を求めるための基礎価格は、積算賃料を求めるための基礎となる価格をいい、原価法及び取引事例比較法により求める。
ロ 期待利回りとは、賃貸借等に供する不動産を取得するために要した資本に相当する額に対して期待される総収入のその資本相当額に対する割合をいう。
ハ 建物所有を目的とする土地賃貸借で、敷地の最有効使用は高層共同住宅地であるところ、契約等による利用制約はないものの賃借人の都合により低層住宅地としての利用を見込む場合には、当該低層住宅地としての経済価値に即応した価格を基礎価格とする。
ニ 賃貸事例比較法の適用に際しては、賃貸事例に係る契約内容と鑑定評価によって求める賃料に係る契約内容について類似性を有する事例を選択すべきである。
ホ 収益分析法は賃貸に供されている不動産に帰属する純収益を適切に求めることができる場合に有効である。
(1) イとハ
(2) イとニ
(3) ロとハ
(4) ロとホ
(5) ニとホ
解答
解説
この問題は、総論第7章第2節「賃料を求める鑑定評価の手法」から問われている問題です。
イ：正
積算賃料を求めるための基礎価格は、積算賃料を求めるための基礎となる価格をいい、原価法及び取引事例比較法により求める。
「基礎価格」について述べられた選択肢であり、基準には以下のように記載されています。
基準・留意基礎価格とは、積算賃料を求めるための基礎となる価格をいい、原価法及び取引事例比較法により求めるものとする【473】
収益分析法は、賃料から価格を求める手法ですので、賃料を求めたいときに用いることはできません。
これは本肢の内容と合致しており、本肢の内容は正しいです。
ロ：誤
期待利回りとは、賃貸借等に供する不動産を取得するために要した資本に相当する額に対して期待される総収入のその資本相当額に対する割合をいう。
「期待利回り」について述べられた選択肢であり、基準には以下のように記載されています。
基準・留意期待利回りとは、賃貸借等に供する不動産を取得するために要した資本に相当する額に対して期待される純収益のその資本相当額に対する割合をいう【475】
従って「総収益」としている本肢は誤りです。
ハ：誤
建物所有を目的とする土地賃貸借で、敷地の最有効使用は高層共同住宅地であるところ、契約等による利用制約はないものの賃借人の都合により低層住宅地としての利用を見込む場合には、当該低層住宅地としての経済価値に即応した価格を基礎価格とする。
「基礎価格」について述べられた選択肢であり、留意事項には以下のように記載されています。
基準・留意積算賃料を求めるに当たっての基礎価格は、賃貸借等の契約において、賃貸人等の事情によって使用方法が制約されている場合等で最有効使用の状態を確保できない場合には、最有効使用が制約されている程度に応じた経済価値の減分を考慮して求めるものとする【2505】
つまり、基礎価格は、契約による利用制約がある場合には、経済価値の減少分を考慮して求めるということです。
本肢では契約による制約はなく、最有効使用が可能なので、更地の経済価値に即応した価格を求める必要があります。
従って、「低層住宅としての経済価値に即応した価格」としている本肢は誤りです。
ニ：正
賃貸事例比較法の適用に際しては、賃貸事例に係る契約内容と鑑定評価によって求める賃料に係る契約内容について類似性を有する事例を選択すべきである。
「賃貸事例の選択要件」について述べられた選択肢であり、基準には「賃貸借等の契約の内容について類似性を有するものを選択すべきことに留意しなければならない【486】」と、記載されています。
これは本肢の内容と合致しており、本肢の内容は正しいです。
ホ：誤
収益分析法は賃貸に供されている不動産に帰属する純収益を適切に求めることができる場合に有効である。
「収益分析法の有効性」について述べられた選択肢であり、基準には以下のように記載されています。
基準・留意収益分析法は、企業の用に供されている不動産に帰属する純収益を適切に求め得る場合に有効である【492】
従って、「賃貸に供されている」となっている本肢は誤りです。
