〔問題〕
賃料を求める際の各利回りについて述べた次のイからホまでの記述のうち、正しいものをすべて掲げた組合せはどれか。
イ 期待利回りは不動産投資から期待される収益率であり、代替性を有する金融資産等と競合関係が認められるため、それを求める際に、投資家等の意見や整備された不動産インデックス等を参考とすることはない。
ロ 期待利回りを求める方法は還元利回りを求める方法に準ずるが、この際には賃料の有する特性として、契約当事者の近隣地域の発展に対する寄与度に留意する必要がある。
ハ 継続賃料利回りは、価格時点における基礎価格に対する純賃料の割合を踏まえ、継続賃料固有の価格形成要因に留意しつつ、各種利回り等を総合的に比較考量して求める。
ニ 宅地の期待利回りを類似の賃貸事例に係る利回りから求める場合、時点修正をすることが可能でなければならないが、この場合、地価水準の変動に対する賃料の遅行性等を考慮する必要がある。
ホ 建物その他償却資産を含む不動産の積算法の適用において、必要諸経費に減価償却費を計上する場合、期待利回りは償却後の純収益に対応する利回りを用いる必要がある。
(1) イとロ
(2) イとホ
(3) ロとハ
(4) ハとニ
(5) ニとホ
解答
解説
この問題は、総論第7章第2節「賃料を求める鑑定評価の手法」から問われている問題です。
イ：誤
期待利回りは不動産投資から期待される収益率であり、代替性を有する金融資産等と競合関係が認められるため、それを求める際に、投資家等の意見や整備された不動産インデックス等を参考とすることはない。
期待利回りは、還元利回りに準じて求めます。「還元利回りの求め方」について留意事項には、「必要に応じ、投資家等の意見や整備された不動産インデックス等を参考として活用する【2282】」と、記載されています。
従って、これらを「参考とすることは無い」とする本肢は誤りです。
ロ：誤
期待利回りを求める方法は還元利回りを求める方法に準ずるが、この際には賃料の有する特性として、契約当事者の近隣地域の発展に対する寄与度に留意する必要がある。
「賃貸人等又は賃借人等の近隣地域の発展に対する寄与度【746】」は、継続賃料固有の価格形成要因であるため、新規賃料を求めるための利回りである期待利回りの査定において留意する必要はありません。
従って、「留意する必要がある」とする本肢は誤りです。
ハ：誤
継続賃料利回りは、価格時点における基礎価格に対する純賃料の割合を踏まえ、継続賃料固有の価格形成要因に留意しつつ、各種利回り等を総合的に比較考量して求める。
「継続賃料利回りの求め方」について述べられた選択肢であり、基準には以下のように記載されています。
基準・留意継続賃料利回りは、直近合意時点における基礎価格に対する純賃料の割合を踏まえ、継続賃料固有の価格形成要因に留意しつつ、期待利回り、契約締結時及びその後の各賃料改定時の利回り、基礎価格の変動の程度、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等における対象不動産と類似の不動産の賃貸借等の事例又は同一需給圏内の代替競争不動産の賃貸借等の事例における利回りを総合的に比較考量して求めるものとする【512】
従って、「価格時点における」としている本肢は誤りです。
ニ：正
宅地の期待利回りを類似の賃貸事例に係る利回りから求める場合、時点修正をすることが可能でなければならないが、この場合、地価水準の変動に対する賃料の遅行性等を考慮する必要がある。
「期待利回りを求める際の留意点」について述べられた選択肢であり、留意事項には以下のように記載されてます。
基準・留意期待利回りの判定に当たっては、地価水準の変動に対する賃料の遅行性及び地価との相関関係の程度を考慮する必要がある【2506】
これは本肢の内容と合致しており、本肢の内容は正しいです。
ホ：正
建物その他償却資産を含む不動産の積算法の適用において、必要諸経費に減価償却費を計上する場合、期待利回りは償却後の純収益に対応する利回りを用いる必要がある。
期待利回りについて述べられた選択肢であり、基準には「減価償却費（償却前の純収益に対応する期待利回りを用いる場合には、計上しない）【479】」と、記載されています。
つまり、必要諸経費に減価償却費を計上する場合、期待利回りは償却後の純収益に対応する利回りを用いる必要があるということです。一方で、必要諸経費に減価償却費を計上しない場合、償却前の純収益に対応する利回りを用いる必要があります。
従って、本肢の内容は正しいです。
