〔問題〕
底地の鑑定評価に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
(1) 底地の価格において、借地権設定者に帰属する経済的利益とは、通常、借地権の付着している宅地の実際支払賃料から諸経費等を控除した部分の賃貸借等の期間に対応する経済的利益及びその期間の満了等によって復帰する経済的利益の現在価値をいう。
(2) 将来において名義書替料、更新料、増改築承諾料等の一時金の授受が見込まれる場合には、当該一時金の経済的利益が借地権設定者に帰属する経済的利益を構成する場合がある。
(3) 底地の鑑定評価額は、実際支払賃料に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格及び比準価格を関連づけて決定する。
(4) 底地を借地権者が買い取る場合における底地の鑑定評価に当たっては、当該宅地及び建物及びその敷地が同一所有者に帰属することによる市場性の回復等に即応する経済価値の増分が生ずることがあり、これを考慮した価格は正常価格ではない。
(5) 「借地期間満了時の建物等に関する契約内容」は定期借地権固有の勘案事項であり、底地の価格に影響することはない。
解答
解説
この問題は各論1章第1節「土地」から問われている問題です。
(1)：正
底地の価格において、借地権設定者に帰属する経済的利益とは、通常、借地権の付着している宅地の実際支払賃料から諸経費等を控除した部分の賃貸借等の期間に対応する経済的利益及びその期間の満了等によって復帰する経済的利益の現在価値をいう。
「借地権設定者の経済的利益」について述べられた選択肢であり、基準には以下のように記載されています。
基準・留意借地権設定者に帰属する経済的利益とは、当該宅地の実際支払賃料から諸経費等を控除した部分の賃貸借等の期間に対応する経済的利益及びその期間の満了等によって復帰する経済的利益の現在価値をいう【660】
これは本肢の内容と合致しており、本肢の内容は正しいです。
(2)：正
将来において名義書替料、更新料、増改築承諾料等の一時金の授受が見込まれる場合には、当該一時金の経済的利益が借地権設定者に帰属する経済的利益を構成する場合がある。
「借地権設定者の経済的利益」について述べられた選択肢であり、基準には以下のように記載されています。
基準・留意なお、将来において一時金の授受が見込まれる場合には、当該一時金の経済的利益も借地権設定者に帰属する経済的利益を構成する場合があることに留意すべきである【660】
これは本肢の内容と合致しており、本肢の内容は正しいです。
(3)：正
底地の鑑定評価額は、実際支払賃料に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格及び比準価格を関連づけて決定する。
「底地の鑑定評価額」について述べられた選択肢であり、基準には以下のように記載されています。
基準・留意底地の鑑定評価額は、実際支払賃料に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格及び比準価格を関連づけて決定するものとする【661】
これは本肢の内容と合致しており、本肢の内容は正しいです。
(4)：正
底地を借地権者が買い取る場合における底地の鑑定評価に当たっては、当該宅地及び建物及びその敷地が同一所有者に帰属することによる市場性の回復等に即応する経済価値の増分が生ずることがあり、これを考慮した価格は正常価格ではない。
「限定価格の可能性」について述べられた選択肢であり、基準には以下のように記載されています。
基準・留意底地を当該借地権者が買い取る場合における底地の鑑定評価に当たっては、当該宅地又は建物及びその敷地が同一所有者に帰属することによる市場性の回復等に即応する経済価値の増分が生ずる場合がある【662】
増分価値を考慮する場合には、求める価格は正常価格ではなく限定価格となります。ただし、借地権者が底地を買い取る場合に必ずしも限定価格となるとは限りません。
これは本肢の内容と合致しており、本肢の内容は正しいです。
(5)：誤
「借地期間満了時の建物等に関する契約内容」は定期借地権固有の勘案事項であり、底地の価格に影響することはない。
「借地期間満了時の建物等に関する契約内容」は、基準で「定期借地権の付着している宅地の評価【661】」において総合的勘案すべき事項としてあげられています。
これは、「借地期間満了時の建物等に関する契約内容」を底地の鑑定評価においても勘案する必要があるということです。
期間満了時に建物取り壊して更地で返還するか、建物の譲渡が行われるかの違いは、借地権の価格と底地の価格に影響します。
従って、「定期借地権固有の勘案事項」とする本肢は誤りです。
