〔問題〕
建物及びその敷地の価格の鑑定評価に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものをすべて掲げた組合せはどれか。
イ 貸家及びその敷地の収益価格を求める場合において、売主が既に受領した一時金のうち売買等に当たって買主に承継されない部分があるときでも、売主が既に受領している事実関係があることから、売主が受領している一時金の運用益及び償却額を前提とした鑑定評価を行うことが適切である。
ロ 借地権付建物の鑑定評価を行う場合、当該借地権の態様に関わらず、積算価格、比準価格及び収益価格を求めるが、借地権の態様に応じて、総合的に勘案する事項が異なる。
ハ 建物を取り壊すことが最有効使用と認められる場合における自用の建物及びその敷地の鑑定評価額は、建物の取壊し、除去、運搬等に必要な経費を控除した額を、当該敷地の最有効使用に基づく価格から控除して決定するものとする。
ニ 貸家及びその敷地の鑑定評価額は、実際支払賃料に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格を標準とし、積算価格及び比準価格を比較考量して決定するものとする。
ホ 貸家及びその敷地の鑑定評価において収益価格を求める場合、複合不動産としての最有効使用の観点から、建物の修繕、模様替等が客観的に妥当であり、かつ、これに伴う賃料値上げが可能であると認められる場合には、この修繕、模様替え等に伴う増収及びこれに必要とされる費用を考慮して求めなければならない。
(1) イとハ
(2) イとホ
(3) ロとハ
(4) ロとホ
(5) ニとホ
解答
解説
この問題は、各論第1章第2節「建物及びその敷地」から問われている問題です。
イ：誤
貸家及びその敷地の収益価格を求める場合において、売主が既に受領した一時金のうち売買等に当たって買主に承継されない部分があるときでも、売主が既に受領している事実関係があることから、売主が受領している一時金の運用益及び償却額を前提とした鑑定評価を行うことが適切である。
「貸家及びその敷地の収益価格」について述べられた選択肢であり、基準には以下のように記載されています。
基準・留意貸家及びその敷地の鑑定評価額は、実際実質賃料（売主が既に受領した一時金のうち売買等に当たって買主に承継されない部分がある場合には、当該部分の運用益及び償却額を含まないものとする。）に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格【684】
つまり、買い主に承継されない一時金の運用益及び償却額は、実際実質賃料に含まないということです。
従って、「一時金の運用益及び償却額を前提とする」としている本肢は誤りです。
ロ：正
借地権付建物の鑑定評価を行う場合、当該借地権の態様に関わらず、積算価格、比準価格及び収益価格を求めるが、
借地権付建物の鑑定評価は、建物が自用か賃貸されているかで重視するべき価格が異なりますが、どちらの場合も3つの価格を求めます。
借地権の態様に応じて、総合的に勘案する事項が異なる。
借地権の態様に、借地権取引の慣行があります。成熟度が高い場合と低い場合とでは、原価法の借地権価格の査定、取引事例比較法の個別的要因の比較、収益還元法の還元利回りや割引率の査定等において勘案するべき事項が異なります。
例えば、借地権の取引慣行が成熟している場合には、還元利回りや割引率が小さくなる傾向があるため、底地の取引利回りを特に勘案して求める必要があります。
従って、本肢の内容は正しいです。
ハ：誤
建物を取り壊すことが最有効使用と認められる場合における自用の建物及びその敷地の鑑定評価額は、建物の取壊し、除去、運搬等に必要な経費を控除した額を、当該敷地の最有効使用に基づく価格から控除して決定するものとする。
「自用の建物及びその敷地の鑑定評価額」について述べられた選択肢であり、基準には以下のように記載されています。
基準・留意建物を取り壊すことが最有効使用と認められる場合における自用の建物及びその敷地の鑑定評価額は、建物の解体による発生材料の価格から取壊し、除去、運搬等に必要な経費を控除した額を、当該敷地の最有効使用に基づく価格に加減して決定するものとする。【682】
発生材料価格についての記載が抜けているため、本肢は誤りです。
ニ：誤
貸家及びその敷地の鑑定評価額は、実際支払賃料に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格を標準とし、積算価格及び比準価格を比較考量して決定するものとする。
「貸家及びその敷地の鑑定評価額」について述べられた選択肢であり、基準には以下のように記載されています。
基準・留意貸家及びその敷地の鑑定評価額は、実際実質賃料に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格を標準とし、積算価格及び比準価格を比較考量して決定するものとする。この場合において、次に掲げる事項を総合的に勘案するものとする【684】
従って、「実際支払賃料」としている本肢は誤りです。
ホ：正
貸家及びその敷地の鑑定評価において収益価格を求める場合、複合不動産としての最有効使用の観点から、建物の修繕、模様替等が客観的に妥当であり、かつ、これに伴う賃料値上げが可能であると認められる場合には、この修繕、模様替え等に伴う増収及びこれに必要とされる費用を考慮して求めなければならない。
収益価格の査定において、修繕・模様替等によって将来賃上げが予測される場合には、直接還元法の純収益の標準化、還元利回りの査定やDCF法の貸室賃料収入の査定に反映します。修繕、模様替等に要する費用についても、直接還元法の純収益の標準化、還元利回りの査定やDCF法の修繕費・資本的支出の査定に反映します。
これは本肢の内容と合致しており、本肢の内容は正しいです。
