〔問題〕
区分所有建物及びその敷地に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。
イ 区分所有建物が存する一棟の建物及びその敷地に係る個別的要因のうち、建物に係る要因として「玄関、集会室等の施設の状態」が、建物及びその敷地に係る要因として「長期修繕計画の有無及びその良否並びに修繕積立金の額」が例示される。
ロ 専有部分に係る個別的要因として、「隣接不動産等の利用の状態」、「エレベーター等の共用施設の利便性の状態」が例示される。
ハ 区分所有建物及びその敷地の確認に当たっては、登記事項証明書、建物図面（さらに詳細な図面が必要な場合は、設計図書等）、管理規約、課税台帳、実測図等に基づき物的確認と権利の態様の確認を行う。
ニ 区分所有建物及びその敷地で、専有部分を区分所有者が使用しているものについての鑑定評価額は、積算価格及び収益価格を関連づけ、比準価格が求められる場合には比準価格を比較考量して決定する。
ホ 積算価格は、区分所有建物の対象となっている一棟の建物及びその敷地の正常価格を求め、当該正常価格に当該一棟の建物の各階層別及び同一階層内の位置別の効用比により求めた配分率を乗ずることにより求めるものとする。
(1) イとロ
(2) イとハ
(3) ロとホ
(4) ハとニ
(5) ニとホ
解答
解説
この問題は、各論第1章第2節「建物及びその敷地」から問われている問題です。
イ：正
区分所有建物が存する一棟の建物及びその敷地に係る個別的要因のうち、建物に係る要因として「玄関、集会室等の施設の状態」が、
この部分は正しい内容が記載されており、「建物に係る要因」について述べられた選択肢であり、基準には「玄関、集会室等の施設の状態【698】」が例示されています。
建物及びその敷地に係る要因として「長期修繕計画の有無及びその良否並びに修繕積立金の額」が例示される。
「建物及びその敷地に係る要因」として基準には「長期修繕計画の有無及びその良否並びに修繕積立金の額【702】」が例示されています。
これは本肢の内容と合致しており、本肢の内容は正しいです。
ロ：正
専有部分に係る個別的要因として、「隣接不動産等の利用の状態」、「エレベーター等の共用施設の利便性の状態」が例示される。
「専有部分に係る個別的要因」について述べられた選択肢であり、基準には「隣接不動産等の利用の状態」、「エレベーター等の共用施設の利便性の状態【704】」が例示されています。
これは本肢の内容と合致しており、本肢の内容は正しいです。
ハ：正
区分所有建物及びその敷地の確認に当たっては、登記事項証明書、建物図面（さらに詳細な図面が必要な場合は、設計図書等）、管理規約、課税台帳、実測図等に基づき物的確認と権利の態様の確認を行う。
「区分所有建物及びその敷地の確認」について述べられた選択肢であり、留意事項には以下のように記載されています。
基準・留意区分所有建物及びその敷地の確認に当たっては、登記事項証明書、建物図面（さらに詳細な図面が必要な場合は、設計図書等）、管理規約、課税台帳、実測図等に基づき物的確認と権利の態様の確認を行う。【2490】
これは本肢の内容と合致しており、本肢の内容は正しいです。
ニ：誤
区分所有建物及びその敷地で、専有部分を区分所有者が使用しているものについての鑑定評価額は、積算価格及び収益価格を関連づけ、比準価格が求められる場合には比準価格を比較考量して決定する。
「区分所有建物及びその敷地の鑑定評価」について述べられた選択肢であり、基準には以下のように記載されています。
基準・留意区分所有建物及びその敷地で、専有部分を区分所有者が使用しているものについての鑑定評価額は、積算価格、比準価格及び収益価格を関連づけて決定するものとする【707】
従って、「比準価格を比較考量する」としている本肢は誤りです。
ホ：誤
積算価格は、区分所有建物の対象となっている一棟の建物及びその敷地の正常価格を求め、当該正常価格に当該一棟の建物の各階層別及び同一階層内の位置別の効用比により求めた配分率を乗ずることにより求めるものとする。
「区分所有建物及びその敷地の積算価格」について述べられた選択肢であり、基準には以下のように記載されています。
基準・留意積算価格は、区分所有建物の対象となっている一棟の建物及びその敷地の積算価格を求め、当該積算価格に当該一棟の建物の各階層別及び同一階層内の位置別の効用比により求めた配分率を乗ずることにより求めるものとする【708】
従って、「正常価格」としている本肢は誤りです。
