〔問題〕
建物の鑑定評価に関する次のイ〜ホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。
イ 建物及びその敷地が一体として市場性を有する場合における建物のみの鑑定評価を行う場合は、その敷地と一体化している状態を前提として、その全体の鑑定評価額の内訳として建物について部分鑑定評価を行うものであるから、当該建物の敷地の価格形成要因も踏まえる必要がある。
ロ 建物及びその敷地が一体として市場性を有しない場合における建物のみの鑑定評価は、一般に特殊価格を求める場合に該当するものであり、文化財の指定を受けた建造物、宗教建築物又は現況による管理を継続する公共公益施設の用に供されている不動産のうち建物について、その有効活用に主眼を置いて行うものである。
ハ 建物に関する有害な物質の使用の有無及びその状態は、不動産鑑定士の通常の調査の範囲では、対象不動産の価格への影響の程度を判断するための事実の確認が困難な特定の価格形成要因の一つである。
ニ 建物の価格を求める手法のうち、原価法において、建物の再調達原価を求める場合、建物の増改築・修繕・模様替等は、その内容を踏まえ、すべてを再調達原価に反映させる必要がある。
ホ 建物に係る工事が完了していない建物について、当該工事の完了を前提として鑑定評価の対象とすることを対象確定条件とする場合には、対象不動産に係る諸事情についての調査及び確認を行った上で、建物入居予定者の利益を害するおそれがないかどうかの観点から当該条件の妥当性を確認しなければならない。
(1) イとロとハ
(2) イとロとニ
(3) イとハとホ
(4) ロとニとホ
(5) ハとニとホ
解答
解説
この問題は、各論第1章第3節「建物」から問われている問題です。
イ：正
建物及びその敷地が一体として市場性を有する場合における建物のみの鑑定評価を行う場合は、その敷地と一体化している状態を前提として、その全体の鑑定評価額の内訳として建物について部分鑑定評価を行うものであるから、当該建物の敷地の価格形成要因も踏まえる必要がある。
「建物の正常価格を求める鑑定評価」について述べられた選択肢であり、基準には以下のように記載されています。
基準・留意この場合の建物の鑑定評価は、その敷地と一体化している状態を前提として、その全体の鑑定評価額の内訳として建物について部分鑑定評価を行うものである。【715】
これは本肢の内容と合致しており、本肢の内容は正しいです。
ロ：誤
建物及びその敷地が一体として市場性を有しない場合における建物のみの鑑定評価は、一般に特殊価格を求める場合に該当するものであり、文化財の指定を受けた建造物、宗教建築物又は現況による管理を継続する公共公益施設の用に供されている不動産のうち建物について、その有効活用に主眼を置いて行うものである。
「建物の特殊価格を求める鑑定評価」について述べられた選択肢であり、基準には以下のように記載されています。
基準・留意この場合の建物の鑑定評価は、一般に特殊価格を求める場合に該当するものであり、文化財の指定を受けた建造物、宗教建築物又は現況による管理を継続する公共公益施設の用に供されている不動産のうち建物について、その保存等に主眼をおいて行うものである【719】
従って、「有効活用に主眼を置いて行う」とする本肢は誤りです。
ハ：正
建物に関する有害な物質の使用の有無及びその状態は、不動産鑑定士の通常の調査の範囲では、対象不動産の価格への影響の程度を判断するための事実の確認が困難な特定の価格形成要因の一つである。
「特定の価格形成要因」として基準には、「建物に関する有害な物質の使用の有無及びその状態【919】」が挙げられています。
これは本肢の内容と合致しており、本肢の内容は正しいです。
ニ：誤
建物の価格を求める手法のうち、原価法において、建物の再調達原価を求める場合、建物の増改築・修繕・模様替等は、その内容を踏まえ、すべてを再調達原価に反映させる必要がある。
「再調達原価を求める際の留意事項」について述べられた選択肢であり、留意事項には以下のように記載されています。
基準・留意建物の増改築・修繕・模様替等は、その内容を踏まえ、再調達原価の査定に適切に反映させなければならない【2179】
従って、「すべてを反映させる」としている本肢は誤りです。
ホ：誤
建物に係る工事が完了していない建物について、当該工事の完了を前提として鑑定評価の対象とすることを対象確定条件とする場合には、対象不動産に係る諸事情についての調査及び確認を行った上で、建物入居予定者の利益を害するおそれがないかどうかの観点から当該条件の妥当性を確認しなければならない。
「対象確定条件の設定要件」について述べられた選択肢であり、基準には以下のように記載されています。
基準・留意対象確定条件を設定するに当たっては、対象不動産に係る諸事項についての調査及び確認を行った上で、依頼目的に照らして、鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないかどうかの観点から当該条件設定の妥当性を確認しなければならない【181】
条件設定をする際には、必ず鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないかどうかの観点から妥当性を確認しなければなりませんが、建物入居者の利益に関する規定はありません。
従って、「入居予定者の利益を害するおそれがないかどうかの観点から確認する」としている本肢は誤りです。
