〔問題〕
建物及びその敷地の正常賃料を求める場合の鑑定評価に当たって、誤っているものはどれか。
(1) 建物及びその敷地の正常賃料を求める場合の鑑定評価に当たっては、賃貸借の契約内容による使用方法に基づく建物及びその敷地の経済価値に即応する賃料を求めるものとする。
(2) 建物及びその敷地の正常賃料の鑑定評価額は、比準賃料を標準とし、積算賃料を比較考量して決定するものとする。この場合において、純収益を適切に求めることができるときは収益賃料も比較考量して決定するものとする。
(3) 建物及びその敷地の一部を対象とする場合の正常賃料の鑑定評価額は、当該建物及びその敷地の全体と当該部分との関連について総合的に比較考量して求めるものとする。
(4) 店舗用ビルの場合には、賃貸人は躯体及び一部の建物設備を施工するのみで賃貸し、内装、外装及び建物設備の一部は賃借人が施工することがあるので、比準賃料を求めるときの事例の選択に当たっては、これに留意すべきである。
(5) 建物及びその敷地の新規賃料固有の価格形成要因には、「当該地域の賃貸借等の契約慣行」がある。
解答
解説
この問題は、各論第2章第2節「建物及びその敷地」から問われている問題です。
(1)：正
建物及びその敷地の正常賃料を求める場合の鑑定評価に当たっては、賃貸借の契約内容による使用方法に基づく建物及びその敷地の経済価値に即応する賃料を求めるものとする。
「建物及びその敷地の正常賃料」について述べられた選択肢であり、基準には以下のように記載されています。
基準・留意建物及びその敷地の正常賃料を求める場合の鑑定評価に当たっては、賃貸借の契約内容による使用方法に基づく建物及びその敷地の経済価値に即応する賃料を求めるものとする【760】
これは本肢の内容と合致しており、本肢の内容は正しいです。
(2)：誤
建物及びその敷地の正常賃料の鑑定評価額は、比準賃料を標準とし、積算賃料を比較考量して決定するものとする。この場合において、純収益を適切に求めることができるときは収益賃料も比較考量して決定するものとする。
「建物及びその敷地の鑑定評価額」について述べられた選択肢であり、基準には以下のように記載されています。
基準・留意建物及びその敷地の正常賃料の鑑定評価額は、積算賃料及び比準賃料を関連づけて決定するものとする。この場合において、純収益を適切に求めることができるときは収益賃料を比較考量して決定するものとする。【761】
比準価格を標準とするという本肢は誤りです。
(3)：正
建物及びその敷地の一部を対象とする場合の正常賃料の鑑定評価額は、当該建物及びその敷地の全体と当該部分との関連について総合的に比較考量して求めるものとする。
「建物及びその敷地の一部の正常賃料の鑑定評価」について述べられた選択肢であり、基準には以下のように記載されています。
基準・留意建物及びその敷地の一部を対象とする場合の正常賃料の鑑定評価額は、当該建物及びその敷地の全体と当該部分との関連について総合的に比較考量して求めるものとする【762】
これは本肢の内容と合致しており、本肢の内容は正しいです。
(4)：正
店舗用ビルの場合には、賃貸人は躯体及び一部の建物設備を施工するのみで賃貸し、内装、外装及び建物設備の一部は賃借人が施工することがあるので、比準賃料を求めるときの事例の選択に当たっては、これに留意すべきである。
「店舗ビルの鑑定評価の留意点」について述べられた選択肢であり、基準には以下のように記載されています。
基準・留意店舗用ビルの場合には、賃貸人は躯体及び一部の建物設備を施工するのみで賃貸し（スケルトン貸し）、内装、外装及び建物設備の一部は賃借人が施工することがあるので、積算賃料を求めるときの基礎価格の判定及び比準賃料を求めるときの事例の選択に当たっては、これに留意すべきである。【2511】
これは本肢の内容と合致しており、本肢の内容は正しいです。
(5)：正
建物及びその敷地の新規賃料固有の価格形成要因には、「当該地域の賃貸借等の契約慣行」がある。
本肢は、「新規賃料固有の価格形成要因」について述べられた選択肢です。
宅地と建物及びその敷地で、新規賃料固有の価格形成要因は共通しており、「新規賃料固有の価格形成要因」について基準には、「当該地域の賃貸借等の契約慣行【736】」が例示されています。
これは本肢の内容と合致しており、本肢の内容は正しいです。
