〔問題〕
証券化対象不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、下記において不動産鑑定評価基準各論第3章については、「各論第3章」という。
(1) 証券化対象不動産の鑑定評価であることがあらかじめ判明している場合でも、鑑定評価の依頼目的、条件及び依頼が必要となった背景について依頼者に明瞭に確認を行わなければならない。
(2) 対象不動産が不動産特定共同事業法に規定する不動産特定共同事業契約に係る不動産取引の目的となることが確定していなくとも、当該目的となる見込みがある場合には各論第3章における証券化対象不動産に該当する。
(3) 証券化対象不動産の鑑定評価においては、プロパティマネジャーと関与不動産鑑定士との関係等について、利害関係の有無に関わらず鑑定評価報告書に記載しなければならない。
(4) 各論第3章におけるDCF法の適用等の原則では、預り金的性格を有する一時金は、それを授受する期には計上せず、利回りの考え方を付記したうえで運用益を計上しなければならない。
(5) 各論第3章には、「証券化関係者」として、エクイティ投資家、特別目的会社・投資法人・ファンド等の例示がある。
解答
解説
この問題は、各論第3章第3節「処理計画の策定」から問われている問題です。
(1)：正
証券化対象不動産の鑑定評価であることがあらかじめ判明している場合でも、鑑定評価の依頼目的、条件及び依頼が必要となった背景について依頼者に明瞭に確認を行わなければならない。
「依頼者への確認」について述べられた選択肢であり、基準には以下のように記載されています。
基準・留意証券化対象不動産の鑑定評価の依頼目的及び依頼が必要となった背景等並びに依頼者と証券化対象不動産との利害関係に関する次の事項を鑑定評価報告書に記載しなければならない【786】
これは本肢の内容と合致しており、本肢の内容は正しいです。
(2)：正
対象不動産が不動産特定共同事業法に規定する不動産特定共同事業契約に係る不動産取引の目的となることが確定していなくとも、当該目的となる見込みがある場合には各論第3章における証券化対象不動産に該当する。
「証券化対象不動産の定義」について述べられた選択肢であり、基準には以下のように記載されています。
基準・留意「証券化対象不動産」とは、次のいずれかに該当する不動産取引の目的である不動産又は不動産取引の目的となる見込みのある不動産（信託受益権に係るものを含む。）をいう【768】
これは本肢の内容と合致しており、本肢の内容は正しいです。
(3)：誤
証券化対象不動産の鑑定評価においては、プロパティマネジャーと関与不動産鑑定士との関係等について、利害関係の有無に関わらず鑑定評価報告書に記載しなければならない。
「報告書に記載するべき事項」について述べられた選択肢であり、基準には以下のように記載されています。
基準・留意依頼者と証券化関係者との資本関係又は取引関係の有無及びこれらの関係を有する場合にあっては、その内容【788】
証券化関係者と関与不動産鑑定士の関係について記載が必要であるという規定はありません。
従って、「証券化関係者と関与不動産鑑定士の関係について記載しなければならない」とする本肢は誤りです。
(4)：正
各論第3章におけるDCF法の適用等の原則では、預り金的性格を有する一時金は、それを授受する期には計上せず、利回りの考え方を付記したうえで運用益を計上しなければならない。
「預り金的性格を有する一時金」について述べられた選択肢であり、基準には以下のように記載されています。
基準・留意「一時金の運用益」と「資本的支出」の算出について、「一時金の運用益」の利回りの考え方を付記する【2532】
証券化対象不動産の鑑定評価では、預り金的性格を有する一時金は運用益を計上し、鑑定評価報告書に運用利回りの考え方を記載します。
運用益は運営純収益に加算し、資本的支出を控除して純収益を求めます。
これは本肢の内容と合致しており、本肢の内容は正しいです。
(5)：正
各論第3章には、「証券化関係者」として、エクイティ投資家、特別目的会社・投資法人・ファンド等の例示がある。
「証券化関係者」について述べられた選択肢であり、基準には「エクイティ投資家又は特別目的会社・投資法人・ファンド【787】」が例示されています。
これは本肢の内容と合致しており、本肢の内容は正しいです。
