〔問題〕借地権の価格について、下記の【前提条件】及び【指示事項】に基づき、賃料差額還元法と借地権割合法を適用した場合の計算結果として、正しいものはどれか。なお、得られた各試算価格の相加平均により、借地権価格を求めるものとする。
【前提条件】
| 更地価格 |
50,000,000円 |
| 期待利回り |
4.0% |
| 還元利回り |
5.0% |
| 割引率 |
4.5% |
| 実際支払賃料 |
50,000円/月 |
| 固定資産税及び都市計画税 |
100,000円（年額） |
| 近隣地域における標準的な借地権割合 |
更地価格の50% |
【指示事項】
①宅地の経済価値に即応した適正な賃料は積算法により査定する。
②賃料差額の90%が取引の対象となるものとする。
③借地権設定契約により、最有効使用が制約されていることから、賃料差額還元法においては更地価格の10%を減価、借地権割合法においては、近隣地域における標準的な借地権割合から5%を控除することによって反映する。
④計算過程で千円未満の端数が生じた場合は、切捨てとする。
(1) 22,950,000円
(2) 23,400,000円
(3) 27,900,000円
(4) 26,000,000円
(5) 24,250,000円
解答
解説
1 賃料差額還元法による試算価格
「賃料差額還元法による価格」について、基準には以下のように記載されています。
基準・留意当該借地権の設定契約に基づく賃料差額のうち取引の対象となっている部分を還元して得た価格【652】
つまり、
\(\text{年額実質賃料}\) \(- \text{年額実際支払賃料}\) \(\times \text{取引の対象となる割合}\) \(\div \text{還元利回り}\)
で求めます。
①年額実質賃料の査定
積算法により求めるため、
\(\text{基礎価格}\) \(\times \text{期待利回り}\) \(+ \text{必要諸経費}\)
で求めます。
\(50,000,000\) \(\times 90\%\) \(\times 0.04\) \(+ 100,000\) \(= 1,900,000\)
②年額実際支払賃料の査定
年額実際支払賃料は月額の実際支払賃料を12倍します。
\(50,000\) \(\times 12\) \(= 600,000\)
③賃料差額の算出
\(1,900,000\) \(- 600,000\) \(= 1,300,000\)
④借地権価格の査定
\(1,300,000\) \(\times 90\%\) \(\div 0.05\) = \(23,400,000\)
2 借地権割合法による試算価格
「借地権割合法による価格」について基準には以下のように記載されています。
基準・留意借地権取引が慣行として成熟している場合における当該地域の借地権割合により求めた価格【652】
つまり、
\(\text{更地価格または建付地価格}\) \(\times \text{借地権割合}\)
で求めます。
\(50,000,000\) \(\times 45\%\) \(= 22,500,000\)
3 借地権価格の決定
2つの試算価格を平均して求めます。
\((23,400,000\) \(+ 22,500,000)\) \(\div 2\) \(= 22,950,000\)
