解答
解説
この問題は、総論第4章「不動産の価格に関する諸原則」から問われている問題です。総論4章の問題は、原則の定義そのまま選択肢となることが多いため、原則の定義は覚えておきましょう。
イ：誤
不動産の取引価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を上限として形成される。
「不動産の取引価格の特徴」について述べられた選択肢であり、基準には以下のように記載されています。
基準・留意不動産の取引価格は、不動産の現実の取引価格等は、取引等の必要に応じて個別的に形成されるのが通常であり、しかもそれは個別的な事情に左右されがちのものである【23】
つまり、取引価格は個別的な事情によって左右される場合があるため、必ずしも適正な価格とは限らず、不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用（最有効使用）を前提として把握される価格を上回る場合があります。
従って、「不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を上限とする」という本肢は誤りです。
ロ：正
財の価格は、その財の将来の収益性等についての予測を反映して定まる。不動産の価格も、価格形成要因の変動についての市場参加者による予測によって左右される。
「予測の原則」について述べられた選択肢であり、基準には以下のように記載されています。
基準・留意財の価格は、その財の将来の収益性等についての予測を反映して定まる。不動産の価格も、価格形成要因の変動についての市場参加者による予測によって左右される。【166】
従って、本肢の内容は正しいです。
ハ：誤
不動産のある部分がその不動産の他の部分の収益獲得に寄与する度合いは、その不動産の他の部分の価格に影響を及ぼす。この原則は、不動産の最有効使用の判定に当たっての不動産の追加投資の適否の判定等に有用である。
「寄与の原則」について述べられた選択肢であり、基準には以下のように記載されています。
基準・留意不動産のある部分がその不動産全体の収益獲得に寄与する度合いは、その不動産全体の価格に影響を及ぼす。この原則は、不動産の最有効使用の判定に当たっての不動産の追加投資の適否の判定等に有用である。【159】
例えば、働く人が1フロアで20人もいない事務所ビルに、エレベーターを5つ追加で設置することは、過剰な投資となり、価格にマイナスの影響を及ぼすことになります。
本肢では、「その不動産の他の部分」となっているため、誤りです。
ニ：正
不動産の収益性又は快適性が最高度に発揮されるためには、当該不動産がその環境に適合していることが必要である。したがって、不動産の最有効使用を判定するためには、当該不動産が環境に適合しているかどうかを分析することが必要である。
「適合の原則」について述べられた選択肢であり、基準には以下のように記載されています。
基準・留意不動産の収益性又は快適性が最高度に発揮されるためには、当該不動産がその環境に適合していることが必要である。したがって、不動産の最有効使用を判定するためには、当該不動産が環境に適合しているかどうかを分析することが必要である。【162】
適合の原則は、最有効使用の補助的原則であるといえます。しかし、建物が環境と適合していないからと言って、必ずしも用途変更や取り壊し等が最有効使用と認められるとは限らず、費用対効果を考えた結果、現実の用途を継続することが最有効使用と判定される場合もあります。
従って、本肢の内容は正しいです。
ホ：誤
一般に、利潤は競争を惹起し、競争は利潤を減少させ、終局的にはこれを消滅させる傾向を持つ。不動産についても、その利用による利潤を求めて、不動産相互間及び他の財との間において競争関係が認められ、したがって、不動産の価格は、このような競争の過程において形成される。
「競争の原則」について述べられた選択肢であり、基準には以下のように記載されています。
基準・留意一般に、超過利潤は競争を惹起し、競争は超過利潤を減少させ、終局的にはこれを消滅させる傾向を持つ。不動産についても、その利用による超過利潤を求めて、不動産相互間及び他の財との間において競争関係が認められ、したがって、不動産の価格は、このような競争の過程において形成される。【164】
本肢では、「利潤」となっているため、誤りです。
